본문내용
1. 공인중개사 법령
1.1. 중개대상물
중개대상물은 토지, 건물, 입주권, 분양권, 정착물(미등기 무허가건물, 명인된 수목), 입목, 공장재단, 광업재단을 말한다. 토지에는 토지 자체와 지상에 정착된 정착물(건물, 수목 등)이 포함되며, 건물은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 모든 건축물을 의미한다. 입주권은 주택법상 입주자로 선정된 지위 또는 그 지위를 받을 수 있는 권리를 말하며, 분양권은 주택법 또는 건축법에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설중인 주택, 오피스텔, 그 밖의 건축물의 청약신청 접수증을 의미한다. 정착물에는 무허가건물, 명인된 수목 등이 포함되고, 입목은 토지에 고정된 수목을 말한다. 공장재단과 광업재단은 일정한 목적을 위해 조직된 재단을 의미한다. 이러한 다양한 중개대상물의 범주를 통해 부동산 거래 현장의 실제 관행을 반영하고자 한 것으로 볼 수 있다.중개대상물의 범위를 구체적으로 살펴보면, 토지는 물론 토지 위에 존재하는 건물 등 정착물도 포함되며, 분양권과 같은 권리도 중개대상이 될 수 있다. 특히 미등기 무허가건물이나 입목 등도 중개대상에 포함되어, 부동산 거래에서 발생할 수 있는 다양한 유형의 거래 대상을 포괄하고 있다. 이는 부동산 중개업의 실무적 필요성과 현장의 관행을 반영한 것으로 이해할 수 있다.
부동산 거래 시장에서는 토지와 건물 외에도 다양한 유형의 중개대상물이 거래되고 있다. 예를 들어 주택법상 입주권이나 건축 중인 주택의 분양권 등은 중개대상물에 포함된다. 이는 실제 부동산 거래 현장에서 이러한 권리들이 거래의 대상이 되고 있기 때문이다. 또한 미등기 무허가건물이나 명인된 수목 등 다양한 형태의 정착물도 중개대상에 포함되어, 부동산 거래의 실제 양상을 반영하고자 한 것으로 볼 수 있다.
이처럼 중개대상물의 범위를 넓게 규정한 것은 부동산 거래 시장의 다양성을 인정하고, 실제 거래 관행을 반영하고자 한 것으로 이해할 수 있다. 이를 통해 부동산 중개업이 보다 실효성 있게 운영될 수 있도록 하고자 한 것이다.
1.2. 중개사무소 개설등록
개인은 실무교육을 받고 건축물대장에 기재된 사무소를 확보하여 개설등록을 하여야 한다"" 법인은 5천만원 이상의 자본금을 갖추고, 대표자를 제외한 임사원의 1/3 이상이 중개사여야 하며, 건축물대장에 기재된 사무소를 확보하여 개설등록을 하여야 한다""
1.3. 등록의 결격사유
등록의 결격사유는 개인 중개업자와 법인 중개업자에게 공통적으로 적용되는데, 무능력자, 범법자, 무자격자, 그리고 법령 위반자 등이 해당된다.
첫째, 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인, 복권되지 않은 파산선고를 받은 자는 등록할 수 없다. 이들은 법률행위 능력이 결여되거나 제한되어 있어 공인중개사로서의 자격이 없기 때문이다.
둘째, 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료된 날부터 3년이 경과되지 않은 자도 등록할 수 없다. 범죄 전력이 있는 자를 공인중개사로 인정하기 어려워 결격사유로 규정한 것이다.
셋째, 공인중개사 자격이나 등록이 취소된 후 3년이 경과되지 않은 자도 등록할 수 없다. 부적격자의 자격을 인정하는 것은 바람직하지 않기 때문이다.
넷째, 관련 법령을 위반하여 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 그로부터 3년이 경과되지 않은 자도 등록이 불가능하다. 법령을 준수하지 않은 자에 대해서는 자격을 인정할 수 없다.
마지막으로, 법인의 경우 임원 중 1/3 이상이 결격사유에 해당되는 경우 그 법인 자체가 등록할 수 없다. 법인의 대표자나 임직원이 부적격한 경우 법인으로서의 자격도 인정될 수 없다.
이와 같이 공인중개사 자격은 매우 엄격하게 제한되고 있는데, 이는 공인중개사의 공신력 제고와 전문성 확보를 위한 것이라 할 수 있다.
1.4. 개업공인중개사의 고용인
개업공인중개사는 중개대상물의 거래를 알선하는 과정에 필요한 고용인을 두어 중개 업무를 수행할 수 있다. 개업공인중개사는 고용인을 두는 경우 실무교육 후 등록관청에 신고하여야 하며, 고용인이 퇴사하는 경우에는 10일 이내에 등록관청에 신고해야 한다. 개업공인중개사는 고용인에 대하여 무과실책임과 부진정연대책임을 부담하며, 고용인의 위법행위에 대해 벌금형을 선고받을 수 있다. 즉, 개업공인중개사는 고용인의 행위에 대한 책임을 지는 것이다.""
1.5. 개업공인중개사의 업무범위
개업공인중개사의 업무범위는 법인의 경우 중개업, 경공매대리, 부동산관리대행, 부동산상담, 분양대행, 경영정보제공, 주거이전의 용역알선 등 다양한 업무를 수행할 수 있다"이다. 법인중개업자는 부동산 개발 및 투자와 관련된 상담 업무, 경매 및 공매 대리 업무, 부동산관리대행, 경영정보제공 등의 업무를 할 수 있다"는 점이 특징이다. 다만 법인 중개업자의 경우에도 사업자의 주된 목적이 중개업이어야 하며, 대표자를 제외한 임원의 1/3 이상이 공인중개사 자격을 갖추어야 한다는 제한이 있다"고 볼 수 있다.
1.6. 중개사무소
중개사무소는 공인중개사업을 영위하는 사무소로, 중개대상물에 대한 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 및 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 곳이다. 중개사무소의 설치와 운영에는 다음과 같은 규정이 있다.
첫째, 이중사무소나 임시중개시설물의 설치가 금지된다. 둘째, 관할구역 이외의 지역에 분사무소를 설치할 경우 분사무소장 실무교육 이수, 보증설정, 사무소 확보 등의 절차를 거쳐야 한다. 셋째, 다른 개업공인중개사의 승낙서를 받아야 공동사무소를 설치할 수 있으며, 업무정지 중에는 공동사무소 사용이 불가능하다. 넷째, 중개사무소의 명칭은 "공인중개사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용해야 하며, 대표자의 성명이 기재되어야 한다. 다섯째, 중개사무소를 이전할 경우 10일 이내에 등록관청에 신고해야 한다. 여섯째, 등록증, 중개보수요율표, 자격증 원본, 보증설정증명 등을 게시할 의무가 있다.
이와 같이 중개사무소의 설치와 운영에는 다양한 규제와 의무사항이 존재하는데, 이는 중개업의 건전성과 공정성을 확보하기 위한 제도적 장치라고 할 수 있다. 또한 이러한 규제와 의무사항은 공인중개사의 책임과 역할을 더욱 강화하고 중개서비스의 질적 향상을 추구하는 것이라고 볼 수 있다.
1.7. 중개대상물의 표시 광고
중개대상물의 표시 광고는 중개업자가 중개대상물의 거래에 관한 정보를 제공하는 것으로, 중개업자는 개업공인중개사만을 명시하여야 하며 중개사무소명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 개업공인중개사 성명 등을 포함하여야 한다. 또한 중개대상물의 소재지, 면적, 가격, 종류, 거래형태, 총층수, 준공일, 방개수, 욕실개수, 입주가능일, 주차대수, 관리비 등의 정보를 표시해야 한다. 다만 허위 또는 거짓 광고는 금지되며, 국토부에서 이를 모니터링하고 있다.""
1.8. 개업공인중개사의 의무와 책임
개업공인중개사의 의무와 책임은 다음과 같다.
첫째, 개업공인중개사는 품위를 유지하고 신의성실로써 공정하게 중개 업무를 수행해야 한다. 이는 개업공인중개사에게 요구되는 기본적인 의무이다. 개업공인중개사는 중개업무를 수행함에 있어 공정성을 확보하고 중개업자로서의 품위를 유지해야 한다."
둘째, 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 설명 의무와 확인 의무를 가진다. 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 토지대장, 건축물대장, 등기사항증명서, 부동산종합공부 등의 자료를 확인하고, 이를 근거로 중개대상물의 내용을 설명해야 한다. 또한 매도 또는 임대 의뢰인에게 중개대상물에 관한 자료나 신분확인을 위한 증표를 요구할 수 있다."
셋째, 개업공인중개사에게는 금지행위가 존재한다. 개업공인중개사는 매매업, 무등록 중개, 초과보수 수수, 거짓 중개, 금지 부동산거래, 직접거래 쌍방대리, 미등기 전매, 시세담합, 거래담합 등의 행위를 할 수 없다. 또한 안내문 배포, 온라인을 통한 거래제한 유도, 가격담합, 광고행위 방해, 높은 가격 표시 등의 행위도 금지된다."
넷째, 개업공인중개사는 거래계약서 작성 시 확인서를 작성하고 서명날인해야 한다. 확인서에는 중개대상물의 소재지, 면적, 가격, 거래형태 등의 내용이 포함된다."
다섯째, 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 정...
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