본문내용
1. 전세권의 개요
1.1. 전세권의 의의
전세권은 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유 사용 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리"를 의미한다""
즉, 전세권은 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 점유하여 사용ㆍ수익할 수 있는 권리이며, 전세권이 소멸되면 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받을 수 있는 권리라고 할 수 있다""
전세권은 부동산을 점유하여 사용ㆍ수익할 수 있는 용익물권적 성질과 전세금 반환청구권이라는 담보물권적 성질을 동시에 가지고 있다""
따라서 전세권은 용익물권과 담보물권의 성질을 모두 가지고 있는 독특한 물권이라고 볼 수 있다""
1.2. 전세권의 법적성질
1.2.1. 용익물권의 성질
전세권은 용익물권의 성질을 가지고 있다. 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리를 가지며, 전세권이 소멸하면 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받게 된다. 이는 전세권이 부동산의 용익을 목적으로 하는 물권적 성격을 지니고 있음을 의미한다. 즉, 전세권자는 타인 소유의 부동산을 전세금 지급을 대가로 사용·수익할 수 있는 권리를 가지므로, 이는 용익물권의 성질을 갖는다고 볼 수 있다.""
1.2.2. 담보물권의 성질
전세권은 담보물권의 특성인 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성을 갖는다.""전세권자는 전세금을 지급하는 것이 그 요소이고 전세권 소멸시에 전세금을 반환 받는 것을 주요 내용으로 한다.""1984년 민법 개정을 통해 전세권자의 전세금회수를 확실하게 보장하기 위하여 전세권자에게 전세권 목적물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 인정하였다.""따라서 전세권은 담보물권의 특성을 갖는다고 할 수 있다.""전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 용도에 따라 사용ㆍ수익할 수 있는 권리이면서, 동시에 전세금 반환을 위한 담보물권의 성질도 가지고 있다.""전세권자는 전세금 반환을 위해 전세권 목적물 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선변제권을 가지고 있다.""이러한 전세권의 담보물권적 성질은 전세권자의 전세금회수를 확실하게 보장하기 위해 1984년 민법 개정 시 신설된 조항에 기반한다.""따라서 전세권은 용익물권적 성질과 함께 담보물권의 특성도 갖추고 있는 복합적인 물권이라고 할 수 있다.""
2. 전세권의 취득
2.1. 취득사유
전세권은 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하고 전세권이 소멸하면 전세금을 반환받는 권리이다."
전세권은 부동산 소유자와 전세권을 취득하려는 자 사이에 설정계약과 등기를 통해 취득한다. 그 밖에 전세권의 양도나 상속을 통해서도 취득할 수 있다."
2.2. 설정계약에 의한 취득
2.2.1. 전세권의 목적물
전세권의 목적물은 타인의 부동산이다"" 따라서 건물뿐만 아니라 토지도 전세권의 목적이 될 수 있다. 다만 토지 중 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 건물의 일부 또는 토지의 일부도 전세권의 목적이 될 수 있고 그 도면을 첨부하여 등기할 수 있다""전세권의 목적물이 부동산의 일부인 경우, 전세권 설정시 그 도면을 첨부하여 등기해야 한다"" 전세권은 당사자 간의 설정계약과 등기에 의해 성립하므로, 전세권의 목적이 되는 부동산의 일부에 대해서는 그 도면을 첨부해야 제3자에게 대항할 수 있다""
2.2.2. 전세권설정계약과 등기
전세권은 당사자 사이의 설정계약과 등기에 의해 성립한다"이다. 전세권설정계약에서는 타인의 부동산을 사용 수익하는 것을 내용으로 하는 권리를 설정하게 되며, 전세금의 지급이 있을 때 비로소 전세권이 성립한다. 전세금은 전세권자가 설정자에게 교부하는 금전으로서 전세권이 소멸하는 때에는 다시 그 반환을 받게 된다. 또한 전세금의 금액은 등기하여야 하고 등기된 때에 한해 제3자에게 대항할 수 있다. 전세권은 등기함으로써 성립하며 전세권의 목적이 부동산의 일부인 경우 그 도면을 첨부하여 등기하여야 한다"고 할 수 있다.
3. 전세권의 존속기간
3.1. 설정계약에서 정하는 경우
3.1.1. 최장존속기간의 제한
약정에 의한 전세권의 존속기간은 그 목적물이 토지이든 건물이든 10년을 넘지 못한다. 약정기간이 10년을 넘는 때에는 10년으로 단축된다는 것이 최장존속기간의 제한이다. 즉, 전세권 설정계약에서 정한 전세권의 존속기간이 10년을 초과하는 경우 해당 초과 부분은 무효로 되어 10년으로 제한된다는 것이다. 이는 전세권의 성격상 오랫동안 존속할 경우 부동산 거래 활성화와 담보 기능에 지장을 줄 수 있다는 점을 고려한 입법정책적 선택으로 볼 수 있다. 전세권의 장기화를 방지하여 부동산 거래 시장의 유동성을 제고하고 전세금의 안정적인 회수를 도모하기 위한 것이다.
3.1.2. 건물전세권의 최단존속기간 보장
건물전세권의 최단존속기간 보장은 전세권설정계약에서 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에 적용된다. 민법은 이러한 경우 전세권의 존속기간을 1년으로 보아 전세권자의 권리를 보장하고자 하였다. 이는 건물전세권의 특성상 전세권자가 전세금을 투자하여 건물을 점유하며 거주할 필요가 있는데, 1년 미만의 단기 존속기간은 이러한 전세권자의 실질적인 이용을 보장하기 어렵기 때문이다. 따라서 민법은 건물전세권의 경우에는 최소한 1년의 존속기간을 보장하도록 함으로써 전세권자의 안정적인 거주와 이용을 도모하고자 하였다고 볼 수 있다.
3.2. 설정계약에서 정하지 않은 경우
설정계약에서 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우, 전세권설정자나 전세권자는 상대방에 대한 의사표시로 전세권의 소멸을 통고할 수 있다. 그리고 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과한 때에 전세권 소멸의 효과가 생긴다.
다만 건물전세권의 경우에는 특별한 규정이 있다. 즉 건물전세권을 설정하면서 그 존속기간을 약정하지 않았더라도, 최소한 1년은 전세권의 존속이 보장되는 것으로 해석된다. 이는 건물전세권의 최단존...
