소개글
"상가주택임대차3법에 대파여 특히묵시적갱신거절 사유에대해서"에 대한 내용입니다.
목차
1. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차 보호법의 문제점과 개선방안
1.1. 주택임대차보호법의 문제점과 개선방안
1.1.1. 2020년 개정안의 주요 내용
1.1.2. 한계
1.1.3. 개선방안
1.2. 상가건물 임대차 보호법의 문제점과 개선방안
1.2.1. 한계
1.2.2. 개선방안
1.3. 참고문헌
2. 주택임대차보호법에 따른 임차인 보호의 실제
2.1. 주택임대차보호법의 도입 취지
2.2. 주택임대차보호법의 주요 내용
2.2.1. 대항력
2.2.2. 보증금 회수
2.2.3. 우선변제권
2.2.4. 임대차 기간과 갱신
2.2.5. 월차임 전환 시 산정률 제한
2.2.6. 주택임차권의 승계
2.2.7. 미등기 전세에의 준용
2.2.8. 소액사건심판법 준용
2.3. 주택임대차보호법에 따른 임차인 보호의 실제
2.3.1. 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 임차인인지 확인하기
2.3.2. 대항력과 우선변제권의 취득
2.3.3. 확정일자의 취득
2.3.4. 소액보증금 우선 변제
2.3.5. 임대보증금 반환자금 보증제도
3. 참고 문헌
본문내용
1. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차 보호법의 문제점과 개선방안
1.1. 주택임대차보호법의 문제점과 개선방안
1.1.1. 2020년 개정안의 주요 내용
2020년 개정안의 주요 내용은 다음과 같다"
첫째, 기존 주택임대차보호법상 2년간만 임대기간을 보장받을 수 있었지만, 개정안에 따라 임차인은 계약 갱신권을 사용할 경우 2+2년으로 4년간 임대기간을 연장할 수 있게 되었다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전 6개월부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없다.
둘째, 전월세 상한제가 신설되었다. 아파트의 경우 임대사업자로 등록하면 8년의 임대 의무기간이 생기며, 계약 연장 시 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있게 되었다. 임차인이 5%를 초과하여 지급했다면 임대료 반환을 청구할 수 있다. 다만 이는 강행규정이 아니며, 임대인과 임차인의 협의로 결정된다.
셋째, 전월세 신고제가 도입되었다. 계약일로부터 30일 이내 계약당사자 중 한 명이 의무적으로 신고해야 한다. 다만 이는 보증금 6천만원, 월세 30만원을 초과하는 경우에만 적용된다.
1.1.2. 한계
주택임대차보호법 2020년 개정안의 한계는 다음과 같다.
첫째, 2020년 개정안은 계약 갱신기간을 최대 4년으로 연장했지만, 이후 신규 계약을 체결할 때에는 임대료 상승률에 대한 규정이 없다는 것이다. 즉, 기존 임차인과의 관계에서는 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되지만, 4년의 계약기간이 종료된 뒤 새로운 임차인과 신규 계약을 체결할 때는 임대인이 자유롭게 임대료를 결정할 수 있다. 이로 인해 기존 임차인이 거주를 마치고 새로운 임차인이 입주하게 되는 경우, 이전 계약에서 제한되었던 임대료 인상 폭이 한꺼번에 반영될 수 있어 새로운 임차인의 부담이 크게 증가할 가능성이 있다.
둘째, 주택임대차보호법 개정으로 인해 임대인이 새로운 임차인을 잘 받아들이지 않으려 할 수 있다는 점이다. 임대인 입장에서는 기존 임차인과의 관계에서는 임대료 인상폭이 제한되지만, 새로운 임차인과의 계약에서는 자유롭게 임대료를 책정할 수 있기 때문에, 기존 임차인의 계약 갱신 요구를 거부하고 새로운 세입자를 유치하려 할 수 있다. 이는 결과적으로 세입자의 장기거주를 보장하려는 주택임대차보호법의 취지에 부합하지 않는 문제점이 될 수 있다.
1.1.3. 개선방안
주택임대차보호법의 개선방안은 다음과 같다.
첫째, 신규 임대차 계약에 대한 임대료 상한제 도입이 필요하다. 현행 법은 계약 갱신 시에만 임대료 상승을 5% 이내로 제한하고 있으나, 신규 계약 체결 시에는 임대인의 임대료 인상이 자유로워 임차인의 부담이 가중될 수 있다. 따라서 신규 계약 체결 시에도 이전 계약 대비 임대료 상승을 일정 수준으로 제한할 필요가 있다. 이를 통해 장기적으로 임차인의 주거 비용 부담을 완화할 수 있을 것이다.
둘째, 보증금 우선변제권의 확대가 필요하다. 현행법은 보증금이 소액인 임차인에 한해 우선변제권을 인정하고 있으나, 서울 등 대도시의 주택 가격 상승으로 인해 중산층 임차인의 보증금도 소액으로 보기 어려워졌다. 따라서 보증금 우선변제권의 적용 대상을 확대하여 중산층 임차인까지 보호할 필요가 있다. 특히 보증금 1억 5천만 원 이하 주택의 경우 전액 우선변제권을 인정하는 등 실질적인 임차인 보호 방안을 마련해야 한다.""
1.2. 상가건물 임대차 보호법의 문제점과 개선방안
1.2.1. 한계
상가건물 임대차 보호법의 한계는 다음과 같다.
첫째, 상가임대차분쟁조정위원회의 조정 대상에서 일정 보증금액을 초과하는 임대차와 일시사용을 위한 상가 임대차가 제외되는 문제가 있다. 특히 일시사용을 위한 임대차의 경우 분쟁이 발생했을 때 신속한 분쟁해결이 필요하지만, 조정절차를 이용할 수 없어 소송 절차를 거쳐야 한다는 점은 문제로 지적된다. 입법자의 이러한 취지에는 의문이 제기된다.
둘째, 2018년 개정된 상가임대차보호법의 경우 개정된 조항들이 기존 계약에는 적용되지 않는다는 점이다. 상가임대차 계약은 일반적으로 주택임대차에 비해 계약기간이 길기 때문에, 개정법 시행 이후에 체결된 신규 계약에만 적용되어 기존 계약에는 개정 내용이 적용되지 않는 것은 문제라 할 수 있다. 특히 임대료 인상 제한과 같은 조항은 기존 계약에도 적용되어야 임차인 보호에 실효성이 있을 것이다.
1.2.2. 개선방안
상가건물 임대차 보호법의 개선방안은 다음과 같다.
첫째, 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상에서 제외되는 보증금액을 초과한 임대차 및 일시사용을 위한 상가 임대차 계약에 대해서도 조정 대상에 포함시켜야 한다. 이들 계약에서도 분쟁이 발생할 수 있으므로 신속하고 간이한 분쟁해결을 위해서는 조정 대상에 포함시킬 필요가 있다. 현행법이 이를 제외하고 있는 것은 입법자의 취지가 불분명하며, 임차인의 권리구제에 미흡하다고 볼 수 있다.
둘째, 2018년 개정된 상가건물임대차보호법의 개정 내용이 신규 임대차 계약에만 적용되고 기존 계약에는 적용되지 않는 문제점을 보완해야 한다. 상가의 경우 주택에 비해 계약기간이 길기 때문에 개정법의 혜택을 받지 못하는 경우가 많아 형평성 문제가 발생한다. 따라서 최소한 임대료 인상률 제한 등 임차인 보호 강화 조항은 기존 계약에도 소급 적용되도록 할 필요가...
참고 자료
'전세사기 특별법' 합의 진통,내일신문,2023.05
식자재 공장 건물, 상가임대차법 적용될까?[부동산 빨간펜],동아일보,2023.05
조선일보, 송원형, 최명식, 2017.6.17. 젠트리피케이션의 두 얼굴
주택임대차보호법
상가임대차보호법
민간임대주택에대한특별법
대한민국 정책브리핑(krea.kr), 뉴스, 기고/칼럼, 한문도, 2020.9.7. 주택임대차보호법, 선진국형 주거정책으로 나아가는 길
법률신문, 최재석, 2018.10.18. 개정 상가임대차법의 몇 가지 문제점
민법
주택임대차보호법
찾기쉬운생활법령정보
한국법률경제신문, 2021.2.2.6 최서희, [오늘의 법률용어] 부종성
