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1. 부동산경매의 이해
1.1. 경매의 개념과 절차
경매는 채권자가 법원에 경매신청을 해 매수인의 대금 납부와 소유권이전등기가 끝나면 종료되며, 채권자를 포함한 이해관계자가 배당되는 절차이다. 경매 절차는 일반적으로 압류, 환전, 배당의 3단계로 진행된다.
경매는 매각기일의 경매, 매각기일의 입찰, 입찰기간 내의 매각기일 입찰 등 3가지 방식으로 이루어진다. 경매 부동산의 매각에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
경매 부동산 분석에는 권리분석, 물건분석, 절차분석, 수익분석, 명도분석 등이 포함된다. 그중 권리분석은 경매 대상 부동산의 각종 권리관계가 매수인에게 미치는 법적 영향을 조사하는 것이다. 이를 통해 낙찰 여부와 낙찰가 결정에 활용된다.
1.2. 부동산 경매 진행에 관한 법적 규정
부동산 경매 진행에 관한 법적 규정은 민사집행법에 규정되어 있다. 민사집행법 제103조 제2항과 제3항에 따르면 부동산을 매각하는 방법은 매각기일의 경매, 매각기일의 입찰, 입찰기간 내에 매각기일의 입찰 등 3가지가 있으며, 부동산 매각에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
경매절차는 일반적으로 목적물을 압류하여 환전한 후 채권자의 채권을 상환하기 위한 3단계 배당절차로 진행된다. 경매절차는 압류, 환가, 배당의 순서로 이루어지며, 채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원이 경매절차를 개시하게 된다. 경매 개시 후에는 부동산 공매 고지, 매각기일 지정, 매각 실행 등의 절차를 거쳐 최종적으로 매수인에게 소유권이전등기가 이루어진다. 이때 채권자를 포함한 이해관계인들에 대한 배당이 이뤄진다.
경매 절차의 특징은 다음과 같다. 첫째, 법원이 개시하는 강제집행절차이다. 둘째, 부동산을 공개 경쟁입찰로 매각한다. 셋째, 낙찰가격에서 경매비용 등을 공제한 후 채권자들에게 배당한다. 넷째, 매각 후 소유권이전등기가 이뤄진다. 다섯째, 평균 경매기간은 최대 6개월에서 1년 정도 소요된다.
이와 같이 부동산 경매는 민사집행법에 의해 엄격하게 규율되고 있으며, 경매 절차의 투명성과 공정성을 보장하기 위한 법적 장치들이 마련되어 있다고 볼 수 있다.
2. 경매 부동산의 권리분석
2.1. 권리분석의 개념 및 중요성
경매 부동산의 권리분석이란 경매대상 부동산과 관련된 각종 권리관계가 매수인에게 미치는 법적 효력 및 영향을 조사하고 분석하는 행위이다. 이는 경매 부동산에서 반드시 파악해야 할 부분으로, 등기부상에 나타난 권리와 나타나지 않는 권리를 파악하고 입찰 여부 및 입찰금액 결정을 위해 낙찰에 의해 소멸될 권리인지 혹은 매수될 권리인지를 파악하여 조사함으로써 기초분석, 점진분석, 심층분석, 종합분석 등으로 구분할 수 있다.
권리분석의 개념은 경매 부동산에서 매수인이 인수해야 하는 권리와 소멸되는 권리를 파악하여 입찰 여부 및 입찰금액을 결정하는데 매우 중요한 의미를 가진다. 미등기 건물로 인해 법정 지상권과 유치권이 물건명세서에 누락되는 경우가 많아 현장 확인이 필수적이며, 말소기준권리 또한 경매물건의 권리분석 시 반드시 파악해야 한다.
또한 권리분석은 경매 후 낙찰자가 마주할 수 있는 문제들을 사전에 확인하여 방지할 수 있게 한다. 예를 들어 경매 후 세입자가 나오지 않아 명도소송 등 재판을 해야 하는 경우, 가재도구 등을 그대로 두고 야반도주한 경우, 이해관계인의 법률적 항고·재항고 등으로 재산권 행사를 못하는 경우 등 수많은 변수에 대비할 수 있게 해준다.
따라서 경매 부동산의 권리분석은 매우 중요한 과정으로, 매수인이 인수해야 할 권리와 소멸되는 권리를 정확히 파악하여 투자 결정을 내리고 향후 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방할 수 있게 해준다고 할 수 있다.
2.2. 권리분석 시 주의사항
2.2.1. 말소기준 권리의 확인
말소기준 권리란 등기부상의 권리 중 인수대상 권리와 소멸대상 권리를 구분할 권리를 말한다. 다시 말해 말소기준 권리인 등기부상의 권리가 낙찰 후 배당을 받아 소멸되는데, 그 권리를 기준으로 부동산등기부상 또는 부동산상에 먼저 성립한 권리로 전입신고된 임차인은 소멸하지 않고 낙찰자에게 매수되고, 후에 설정된 권리는 낙찰 후 말소기준 권리와 함께 소멸하게 된다. 말소기준 권리에는 (근)저당권, 경매신청 기입등기, (가)압류등기, 담보가등기, 전세권(일정한 경우) 등이며, 이 중 부동산등기부등본상에서 등기일이 가장 빠른 권리가 말소기준이 된다. 다만 최우선 담보물권보다 먼저 설정되거나 대항력을 갖춘 각종 권리(전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가등기, 가처분등기, 환매등기 등)와 소유권이전청구권 가등기, 특별한 가압류등기 등이 말소기준 권리보다 앞선 경우에는 낙찰자에게 무조건 매수될 수 있다는 점에 유의해야 한다.
예를 들어 근저당권이 말소기준권리인 경우, 부동산등기부상에 근저당권 임차구인 가압류 순이며, 근저당권자의 임의경매 신청으로 경매가 진행되는 경우 근저당권이 말소기준 권리에 해당하고 근저당권 이후의 모든 권리는 낙찰 후 소멸하게 되어 낙찰자가 별도로 부담해야 할 것은 없게 된다. 또한...
