본문내용
1. 서론
법은 그것을 공부하지 않은 사람들에게는 어렵게 느껴지는 것이 사실이다. 심지어 어떤 사람들은 법적인 내용이나 용어를 언급하면 두려움을 느끼기도 한다. 그렇지만 우리는 일상생활에서 다양한 법적인 문제에 직면하며 살아간다. 그것이 꼭 소송을 한다거나 고소를 한다거나(혹은 고소를 당한다거나) 하는 문제가 아니더라도 우리가 하는 많은 행위들은 법률행위이며, 많은 인간관계가 법률관계를 기반으로 한다. 심지어 가족 관계도 법률 관계에 기초한다. 결혼을 하고 혼인신고를 하면 부부 사이에는 '법률혼'관계가 형성되며, 이 법률혼 관계에는 다양한 권리와 의무가 부여된다. 형사적인 문제는 자주 접하기 어렵지만 민사상의 문제는 자주 접하게 된다. 특히 재산권과 관련된 문제들이 그러하다. 예를 들어서 아파트를 매매하거나 전월세 계약을 체결하는 것, 상가 건물을 임대차하는 것, 은행에서 대출을 받으면서 근저당권을 설정하는 것 따위가 일반적으로 빈발하는 재산권 관계이다. 아래에서는 그 중에서도 특히 부동산 매매와 관련된 내용에 대해 살펴보고자 한다.
우리나라에서 재산권과 관련된 내용을 규율하는 기본적인 법률은 민법이지만, 민법만 가지고 해결하기 어려운 법적인 문제들, 그러면서도 일상적으로 자주 발생하는 문제들을 해결하기 위해서 도입된 법률 중에 주택임대차보호법이 있다.
2. 주택임대차보호법의 제정 배경 및 목적
주택임대차보호법은 민법에서 일반적으로 규정하고 있는 임대차 관련 사항에 대하여 임차인을 보다 강력하게 보호하기 위해 제정된 특별법이다. 이 법은 임차인이 상대적으로 약자의 지위에 놓여있는 임대차 관계에서 임대인에 비해 불리한 처지에 놓이게 되는 것을 방지하고, 국민의 주거생활 안정을 도모하기 위해 1981년 3월 5일 제정되었다.
당시 민법상 임대차 관련 규정은 임대인 중심으로 되어있어 임차인을 충분히 보호하지 못하고 있었다. 특히 보증금의 반환, 임대차 기간 보장 등의 측면에서 임차인의 권리가 취약한 상황이었다. 이에 임차인을 사회적 약자로 인식하고 그들의 권리를 강화하여 주거생활의 안정을 도모하고자 주택임대차보호법이 제정된 것이다.
이 법은 임차인의 대항력 인정, 보증금에 대한 우선변제권 부여, 최소 2년의 임대차 기간 보장, 임대차 계약 갱신 요구권 인정 등 임차인 보호를 위한 다양한 내용을 포함하고 있다. 이를 통해 부동산 경기 상황에 취약할 수밖에 없는 무주택 서민들의 주거 안정을 도모하고자 한 것이 이 법의 주된 제정 목적이라고 할 수 있다.
3. 주택임대차보호법의 주요 내용
3.1. 대항력
주택임대차보호법에서 대항력이란 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적 힘을 의미한다. 이는 민법상 원칙인 부동산 물권변동에서의 공시방법인 부동산등기와는 달리, 등기를 요구하지 않고도 실제 점유와 주민등록을 통해 임차권을 제3자에게 주장할 수 있도록 한 제도이다.
이에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 누구에게나 자신의 임차권을 주장할 수 있게 된다. 이는 부동산의 소유권이 변경되는 경우에도 마찬가지로 적용되어, 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임차인은 여전히 임차권을 주장할 수 있다. 다만 대항력 발생 이전에 이미 설정된 저당권 등의 담보물권에는 대항할 수 없다는 한계가 있다.
이처럼 주택임대차보호법상 대항력의 인정은 등기를 요구하지 않고도 실제 점유와 주민등록을 통해 임차인의 권리를 보장함으로써, 사회경제적 약자인 세입자의 주거생활 안정을 도모하고자 하는 법의 목적을 달성하기 위한 핵심적인 제도라고 할 수 있다.
3.2. 우선변제권
우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 규정된 것으로, 임차인이 대항력을 취득하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 임대 주택이 경매되었을 때 경매대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리이다. 이는 원래 부동산 거래에서 등기부상 권리관계에 따른 순위에 의해 정해지는 것이 일반적이지만, 주택임대차보호법은 등기 없는 주택임대차에 대해서도 임차인의 보증금반환 권리를 강화하기 위해 이를 인정하고 있다.
즉, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 다음 날부터 대항력을 취득하게 되고, 여기에 임대차계약서상 확정일자까지 받게 되면 경매 시 자신의 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리가 부여된다. 이는 선순위 담보물권자에 대해서도 우선하는 효력이 있어, 비록 경매 전에 이미 저당권이 설정되어 있었다고 하더라도 확정일자를 갖춘 임차인은 자신의 보증금을 우선변제 받을 수 있다.
이러...
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