소개글
"부동산신탁등기제도의 현황과 그 개선방향 논문 형식으로 10쪽"에 대한 내용입니다.
목차
1. 서론
2. 리츠(REITs)의 개념과 특징
2.1. 리츠란?
2.2. 리츠 제도의 생성과 발전(미국을 중심으로)
2.3. 리츠의 요건 및 종류
2.4. 리츠의 장점(미국 리츠를 중심으로)
3. 우리나라 리츠
3.1. 도입의 필요성
3.2. 자격요건
3.3. 부동산투자회사의 개념, 현황 그리고 구조
3.4. 기업구조조정 부동산투자회사(CR REITs)
4. 현황
5. 전망
6. 리츠 제도의 발전방향
6.1. 일반리츠와 CR리츠 간의 형평성 제고
6.2. 투자자 보호 장치의 강화
6.3. 부동산 관련 인프라 구축
6.4. 부동산 투자문화의 정착
6.5. 모기지형 리츠 제도의 도입
7. 결론
8. 참고 문헌
본문내용
1. 서론
2001년 7월 1일 우리나라에도 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts) 제도가 도입되었다. 물론 우리나라의 경제적 상황에 맞게 변형된 제도로 시작하였다. IMF 구제 금융으로 전 국민이 고통을 함께 나누던 1998년 초반부터 이 제도에 대한 논의는 이루어졌다. 리츠란 개인이나 기관투자자들로부터 자금을 모집한 후 부동산이나 부동산 관련 대출, 부동산 유가증권 등에 투자하여 운용한 뒤 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 투자회사 또는 투자신탁을 가리킨다. 따라서 대규모인데다가 가격도 높은 부동산에 대한 투자가 소액의 투자자들에게도 이루어질 수 있도록 해주고 있어 여러 가지 효용을 창출해 내고 있다. 우리나라의 리츠의 경우, 그 도입이 IMF 구제금융 초반에 대기업을 필두로한 많은 기업들과 금융기관들이 기업구조조정을 하는 과정에서 보유하고 있던 부동산을 매각하여 현금을 차입한 뒤 부채를 삭감해서 재무구조를 건실하게 하려고 하는 과정에서 이루어졌다.
2. 리츠(REITs)의 개념과 특징
2.1. 리츠란?
리츠(REITs)는 개인이나 기관투자자들로부터 자금을 모집한 후 부동산이나 부동산 관련 대출, 부동산 유가증권 등에 투자하여 운용한 뒤 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 투자회사 또는 투자신탁을 가리킨다. 달리 말하자면 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 소유지분(real estate equity ownership)이나 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed Securities)에 투자하거나 부동산 관련 대출(mortgage loan)등으로 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려 주는 제도이다. 즉 리츠란 부동산에 투자하는 뮤추얼 펀드(mutual funds : 회사형 투자신탁)라고 할 수 있다. 리츠는 개인투자자나 기관투자자(은행 같은 금융기관)들로부터 자금을 모아 유가증권에 투자해서 수익을 얻은 뒤 투자자들에게 배당하는 방법에서는 뮤추얼펀드와 유사하나 리츠는 자산운용 대상이 부동산이라는 점에서 차이가 있다.
2.2. 리츠 제도의 생성과 발전(미국을 중심으로)
리츠제도는 1960년에 미국세법(Internal Revenue Code of 1960)의 리츠규정(미국세법 856조-858조)신설로 만들어졌다. 이러한 리츠규정은 다음과 같은 목적을 달성하기 위해 제정되었다.
첫째, 부동산에 전문적으로 투자하여 부동산 자산을 증권화, 유동화 하는 장치이다. 둘째, 전문적인 운용 인력에 의한 투자 운용이다. 셋째, 투자위험이 있는 능동적인 부동산 사업을 금지하고 "수동적인 투자소득"으로 대부분의 수익을 투자자에게 분배하는 장치이다.
이 리츠제도는 거액의 자본 없이 소액의 자본을 가지고 거액의 다양한 부동산에 간접 투자하는 방식을 통해 안정된 배당수익을 얻을 수 있다. 거시 경제적 측면에서도 부동산 자산을 증권화하여 부동산시장의 안정을 꾀할 수 있고 리츠회사는 법인세 면제 혜택을 받을 수 있다. 즉 리츠제도는 여러 경제 주체에게 다양한 이익을 가져다줄 수 있는 매력을 가지고 있기에 점차 그 시장이 커져갔다.
2001년 4월말 기준으로 약 300개의 리츠회사가 미국 내에서 영업 중이고 이중 188개의 리츠회사가 뉴욕증권거래소(NYSE), 아메리카증권거래소(AMEX) 그리고 나스닥(NASDAQ)에 상장되어 있다. 188개 리츠회사가 발행한 주식의 총 시장가치는 약 1,418억 달러를 넘어서고 있다.
2.3. 리츠의 요건 및 종류
리츠의 요건 및 종류는 다음과 같다.
미국에서 리츠회사가 법인세 면세 혜택을 받기 위해서는 미국세법 제 856조-858조에서 규정한 다음과 같은 요건을 충족시켜야 한다. 첫째, 조직구성요건(Organizational requirements)으로 사업의 주체는 법인(corporation)또는 신탁(trust)형태이어야 하며 리츠회사의 주주는 100인 이상이어야 하며, 5인 이하의 주주가 50%이상의 지분을 소유할 수 없다. 둘째, 자산구성요건(Asset requirements)으로 적어도 리츠사의 자산 중 75%이상은 부동산 관련 자산, 현금 또는 정부 발행 유가증권에 투자되어야 한다. 셋째, 수입구성요건(Income requirements)으로 리츠사 수입의 95%이상은 배당수입, 이자수입, 임대수입 및 유가증권 그리고 부동산 매각수입으로부터 나와야 한다. 또 리츠사 수입의 75%이상은 임대수입, 부동산 관련 이자수입, 부동산 매각 수입 및 기타 리츠사 주식투자로부터의 수입으로부터 나와야 한다. 넷째, 배당요건(Distribution requirements)으로 리츠 세전 수입(taxable income)의 95% 이상은 주주에게 배당되어야 한다.
리츠의 종류는 다양한 기준으로 나눌 수 있다. 첫째, 투자대상에 따른 분류에서는 지분형 부동산투자신탁(Equity REITs), 모기지형 부동산투자신탁(Mortgage REITs), 혼합형 부동산투자신탁(Hybrid REITs)으로 구분된다. 지분형 부동산투자신탁은 총 투자자산의 75% 이상이 부동산 소유지분으로 구성된 리츠를 말한다. 모기지형 부동산투자신탁은 총 투자자산의 75%이상이 부동산 관련대출(mortgage loan)에 운영되고 있거나 주택저당증권에 투자된 리츠를 말한다. 혼합형 부동산투자신탁은 총 투자자산이 부동산 소유지분, 부동산 관련 대출, 주택저당증권 등에 골고루 투자되어 있는 리츠를 말한다.
둘째, 환매가부에 따른 분류에는 개방형 리츠(Open end REITs)와 폐쇄형 리츠(Closed end REITs)가 있다. 개방형 리츠는 리츠회사가 투자자의...
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