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1. 부동산 간접투자
1.1. 부동산 간접투자의 개념
부동산 간접투자는 간접금융의 의미로 쓰여진 말이지만 최근에는 주로 외자도입(투자하는 측에서는 해외투자)의 방식에 관련된 말로 사용된다. 이 경우 간접투자는 가격인상의 이익 또는 배당수익을 목적으로 한 증권투자로 시장을 경유해서 투자되는 것이다. 주식을 광범위하게 일반투자자들을 응모대상으로 하여 채권을 발행하는 것을 주식공모라 한다. 주식공모를 통하여 뮤추얼 펀드를 조성하는데 여기서 뮤추얼 펀드란 투자자로부터 돈을 모아 주식, 채권, 선물, 옵션 등 유가증권에 투자해 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 실적 배당상품이다. 단, 펀드 하나 하나가 상법상의 주식회사라는 점이 특이하다. 따라서, 주주총회와 이사회가 존재할 뿐만 아니라 펀드에 대해 외부 회계감사까지 받는다. 뮤추얼 펀드(Mutual Fund)를 증권투자회사 또는 회사형 투자신탁이라고 표현하는 이유도 여기에 있다. 투자자는 판매대행사인 증권사에서 뮤추얼펀드(Mutual Fund) 주식을 주당 5천 원에 매입하는 형태로 펀드에 가입한다. 펀드 가입자인 주주들은 펀드운용을 직접 감시하며 펀드 운용자를 바꿀 수 있는 권한도 있다. 그러나, 회사채발행이나 채무보증, 차입 등이 허용되지 않는 것이 일반회사와는 다르다.
1.2. 뮤추얼 펀드(Mutual Fund)
뮤추얼 펀드(Mutual Fund)는 투자자로부터 돈을 모아 주식, 채권, 선물, 옵션 등 유가증권에 투자해 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 실적 배당상품이다. 펀드 하나 하나가 상법상의 주식회사라는 점이 특이하다. 따라서, 주주총회와 이사회가 존재할 뿐만 아니라 펀드에 대해 외부 회계감사까지 받는다.
투자자는 판매대행사인 증권사에서 뮤추얼펀드(Mutual Fund) 주식을 주당 5천 원에 매입하는 형태로 펀드에 가입한다. 펀드 가입자인 주주들은 펀드운용을 직접 감시하며 펀드 운용자를 바꿀 수 있는 권한도 있다. 그러나, 회사채발행이나 채무보증, 차입 등이 허용되지 않는 것이 일반회사와는 다르다.
뮤추얼펀드는 Paper Company(서류상회사) 말 그대로 건물은 없는데 서류상에만 존재하는 회사를 말한다. 그렇지만 중요한 기능을 수행한다. 회사가 세금이나 활동유지비따위를 절감하기 위해서 세금납부를 피할 수 있는 지역으로 서류상에 주소를 입력하는 것이다. 하지만 자체적으로는 수익을 낼 수 없다. 따라서 펀드를 굴려 수익을 내는 자산 운용회사가 필요하다. 자산 운용회사는 펀드자산을 직접 관리하지 않고 은행에 자산을 보관시키며 운용지시만 내린다. 자산 운용회사는 펀드자산을 주식, 선물, 채권, 기업어음(CP), 양도성예금증서(CD)등 유가증권에 투자한다.
1.3. 리츠(Real Estate Investment Trusts)
리츠(Real Estate Investment Trusts)는 부동산 투자를 전문적으로 하는 뮤추얼펀드 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산 또는 부동산 관련대출에 투자한 뒤 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁을 의미한다. 리츠의 지분은 부동산 증권화 상품으로 대부분 증권거래소에 상장돼 있어 기존 신탁 등에 비해 환금성이 높다. 미국에서는 1960년대 제도화되었으며 현재 영국, 독일, 호주, 일본 등에서도 상장 부동산 펀드가 운용 중이다.
리츠는 부동산에 대한 간접 투자의 한 형태로, 구조조정 과정에서 발생한 기업들의 부동산을 매입, 관리·운영하여 수익을 창출한다. 기업의 구조조정이 일어나는 경우 경쟁력이 떨어지는 업종이 도태되면서 고부가가치산업을 중심으로 산업구조가 고도화되는데, 이 과정에서 기업의 무더기 도산과 대량실업 등의 부작용이 발생한다. 정부는 이를 줄이기 위해 세제·금융지원을 통해 경쟁력 있는 산업으로의 이행을 지원한다. 이 과정에서 발생한 기업의 부동산을 리츠가 매입, 관리·운영하며 수익을 얻는다.
리츠에 투자한 자금은 자산관리회사가 맡게 되는데, 자산관리회사는 부실기업의 채권이나 자산을 넘겨받아 관리하는 회사를 의미한다. 자산관리회사는 부실 기업의 부동산이나 채권을 정리하고 새로운 자금을 지원하여 회생시킨 뒤 매각하는 일을 전문으로 한다.
실질금리가 마이너스까지 떨어질 것으로 예상되는 저금리 상황에서 부동산 뮤추얼 펀드에 대한 개인 투자자들의 관심이 증가할 것으로 예상된다. 실질금리는 명목금리에서 인플레이션율을 뺀 금리로, 국제간 금리를 비교할 때 고려해야 할 지표이다. 우리나라의 경우 금리가 규제되어 있어 표면금리가 낮더라도 변칙금융관행으로 인해 실질적인 금리부담이 높은 경우가 있다.
1.4. 부동산 뮤추얼 펀드
부동산 뮤추얼 펀드는 부동산에 대한 간접 투자제도로서, 기업이 구조조정을 위해 매물로 내놓은 부동산을 매입하여 관리·운영함으로써 수익을 올리는 펀드를 말한다. 이 펀드의 자본금은 자산관리 회사가 맡게 되는데, 자산관리회사는 법정관리나 화의 절차를 밟고 있는 회사의 부실채권...
