본문내용
1. 부동산법제
1.1. 지상권의 개념
1.1.1. 지상권이란?
지상권이란 본인이 다른 사람의 소유 토지에 건물, 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. 여기에는 지상은 물론 지하 공작물도 포함된다. 실제 상황에서는 지상권으로 정의된 토지 사용은 거의 찾아볼 수 없고, 주로 토지주인과 사용자 간의 임대차계약으로 성립하여 사용되고 있다. 이는 지상권자의 권리가 임차인의 권리보다 훨씬 강하게 설정되어 지주들이 이러한 내용을 꺼려하기 때문이다.
대한민국 민법상 지상권의 존속기간은 수목 소유는 30년, 건물은 15년, 그 외 공작물의 경우 5년으로 정해져 있다. 처음 권리 설정 시 기간을 짧게 설정한다면 위와 같은 기간까지 연장할 수 있으며, 정식 계약으로 기간을 설정하지 않으면 위와 같은 기간으로 자동 설정된다. 또한 지상권자는 지상권을 존속기간 내에서 양도, 임대할 수 있고 본인이 소유하고 있는 지상권 자체에 저당권도 설정할 수 있다.
지상권 소멸 이후에는 지주에게 지상물매수청구권이 인정되며, 물권 청구권에 대한 규정이 준용된다. 건물 등의 소유를 위해서 일정 범위 내에서 그 공간에 대한 사용 권리는 구분 지상권으로 정의되며, 지상권 존속기간, 지상권소멸 청구권 등 모두 구분지상권에 준용된다.
1.1.2. 법정지상권이란?
법정지상권이란 당사자간 계약에만 의존하지 않고 법률의 규정에 의해 당연하게 인정되는 지상권이다. 실제 상황에선, 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 토지는 A에게, 건물은 B에게 귀속하는 경우도 왕왕하다. 하지만 그 경우 그 건물의 토지 사용 및 수익권이 존재하지 않는 경우가 있는데, 이런 경우엔 토지와 건물의 결합관계를 유지하며 사회적, 경제적 이익을 창출하기 위해서 법정지상권 제도를 제정한 것이다. 법정지상권은 성문법상 법정지상권, 판례에 의한 관습법상 법정지상권으로 나누어진다. 나누어진 성문법상 법정지상권도 법원에 따라서 민법상 법정지상권, 특별법상 법정지상권으로 재분류할 수 있다. 민법상 법정지상권에는 건물의 전세권 관련, 저당권실행 관련으로 구분되며, 특별법상 법정지상권에는 가등기담보, 입목, 공장 및 광업재단 저당권 등으로 구분된다. 법정지상권은 법률 규정에 의한 물권의 변동의 경우에 해당하여 등기하지 않아도 무조건 발생하게 되는 권리이며, 이 경우 이러한 발생은 강행 규정으로, 당사자간의 계약에 의하여도 이 발생을 막을 수는 없다. 또한 법정지상권의 효력은 계약으로 발생한 지상권과 같아 존속기간 등 세부사항은 계약상 특별한 규제가 없다면 지상권과 동일하게 발생된다.
1.2. 법정지상권의 성립요건
1.2.1. 저당권 설정 당시 건물이 이미 존재해야 함
저당권 설정 당시 건물이 이미 존재해야 함이다. 대법원은 판례에서, 저당권 설정 당시 이미 건물이 존재해야 법정지상권을 발효할 수 있다고 판결하였다. "건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습법상의 법정지상권도 인정되지 아니한다."(대법원 1995.12. 11.자 95마1262 결정, 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결) 또한 저당권 설정 당시 건물 증축 및 개축을 진행했을 때도 대법원은 법정지상권을 인정해주었다. "민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재하여야 하는데, 저당권 설정 당시의 건물을 그 후 개축·증축한 경우는 물론이고 그 건물이 멸실되거나 철거된 후 재건축·신축한 경우에도 법정지상권이 성립한다."(대법원 2001. 3. 13. 선고 2000다48517, 48524, 48531 판결) 하지만 저당권 설정 당시에 토지에 건물이 존재하지 않았고 저당권 설정 이후 건물이 신축 준공되었다면 법정지상권을 실행할 수 없다고 판결하였다. "토지에 저당권 설정 당시 건물의 건축이 개시되기 이전이었다면, 당시에 저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도 법정지상권이 성립되지 않는다."(대법원 2003다26051 판결)
1.2.2. 저당권 설정시 토지, 건물이 모두 동일인이 소유해야 함
저당권 설정시 토지, 건물이 모두 동일인이 소유해야 한다.
법정지상권이 성립되기 위해서는 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다. 대법원은 미등기 건물을 매입하여 토지에 대해서만 소유권이전등기를 받은 경우, 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하지 않아 법정지상권이 인정되지 않는다고 판결하였다. 즉, 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유에 속해야 법정지상권이 성립될 수 있다.
이는 법정지상권이 토지와 건물의 유기적 결합관계를 유지하여 경제적 이익을 창출하고자 하는 제도적 목적에 부합하기 때문이다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유가 아니라면, 토지와 건물의 소유가 분리되어 있어 법정지상권을 인정할 필요성이 없기 때문이다.
따라서 법정지상권이 성립되기 위해서는 저당권 설정 당시 토지와 건물이 모두 동일인의 소유에 속해야 한다는 것이 대법원의 일관된 판례 입장이다.
1.2.3. 저당권 설정 여부
저당권 설정 여부는 법정지상권이 성립하기 위한 중요한 요건 중 하나이다. 먼저 토지에 저당권이 설정되어 있어야 한다. 그리고 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 이미 존재해야 한다. 다시 말해, 저당권 설정 당시 토지에 건물이 이미 존재해야 한다.
만약 저당권 설정 당시 토지에 건물이 존재하지 않았고, 이후에 건물이 신축된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다. 건물이 멸실되거나 철거되어 새로 신축된 경우에도 마찬가지이다. 다만 저당권 설정 당시 건물이 존재했으나 이후 증축 또는 개축된 경우에는 법정지상권이 성립한다.
또한 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다. 만약 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서 저당권이 설정된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다. 예를 들어 미등기 건물을 매수한 경우 토지와 건물의 소유자가 달라 법정지상권이 성립하지 않는다.
결국 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유이며, 그 토지 위에 건물이 이미 존재해야 한다는 것이다. 이러한 요건이 충족되어야만 법정지상권이 성립할 수 있다.
1.2.4. 경매로 인한 소유자의 변경
경매로 인한 소유자의 변경은 법정지상권 성립에 중요한 요건이다. 법정지상권은 동일인의 소유였던 토지와 건물이 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유로 될 경우에 성립할 수 있다.
구체적으로 살펴보면, 저당권이 설정된 토지와 그...
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