본문내용
1. 부동산의 특성
1.1. 토지의 특성
1.1.1. 자연적 특성
토지의 자연적 특성은 토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성으로서 선천적이고 본질적이며 불변적인 특성이다. 토지의 자연적 특성에는 다음과 같은 것들이 있다.
첫째, 부동성(地理的 位置의 固定性 또는 非移動性)이다. 토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로, 이는 부동산의 가장 큰 특징이며 모든 부동산 활동은 부동성을 전제로 전개된다. 토지의 부동성으로 인해 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산의 가치와 가격에 항상 영향을 주게 되는데, 이를 외부효과라 한다.
둘째, 영속성(內久性. 不變性. 非消耗性. 不壞性)이다. 토지는 사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성을 가지며, 이는 토지의 유용성 측면에서 양면성을 가지고 있다.
셋째, 부증성(非生産性. 不擴張性. 面積의 有限性. 數量固定性, 토지의 稀少性 根據)이다. 토지의 공급이 생산 공급이 아닌 보유공급, 용도변경의 공급으로 이루어지며 토지의 공급곡선이 수직으로 나타나는 특성이다. 토지의 양은 거시적으로 볼 때 불변이며, 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다.
넷째, 개별성(非代替性. 非同質性. 異質性)이다. 토지는 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 존재할 수 없다. 그러나 이용 측면에서는 대체가 가능하다.
다섯째, 인접성(連續性. 連結性)이다. 토지는 지표의 일부이기 때문에 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있다. 특정 토지의 개발과 사용은 인접 토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과와 밀접한 관계가 있다.
이처럼 토지의 자연적 특성은 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성 등으로 요약된다. 이러한 토지의 선천적이고 불변적인 자연적 특성은 부동산 활동에 많은 영향을 미치게 된다.
1.1.2. 인문적 특성
토지의 인문적 특성이란 토지가 인간과 관계를 가질 때 나타나는 특성으로써, 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 특성이다. 따라서 인위적이고 후천적이며 가변적인 성격을 지닌다.
우선 토지의 용도의 다양성을 들 수 있다. 토지는 일반재화와는 달리 그 용도가 매우 다양하여 2개 이상의 용도가 경합하는 것이 일반적이다. 토지는 1차, 2차, 3차 산업용지, 주거용지, 공공용지 등으로 폭넓게 이용되며, 동일한 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 이용방법은 항상 동일하지 않다. 따라서 부동산가격원칙 중 최유효이용의 원칙에 근거하여 토지의 오용방지에 기여해야 한다"는 것이다.
다음으로 토지의 병합 및 분할가능성을 들 수 있다. 토지는 목적에 따라 효과적인 이용을 위하여 법률이 허용하는 한도에서 인위적으로 적정한 규모로 합치거나 나누어서 사용할 수 있는 특성이 있다. 그러나 이러한 병합이나 분할은 일정한 지적 행정절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다. 토지의 효과적인 분할, 병합과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다"고 할 수 있다.
또한 토지의 위치가 가변적이라는 점을 들 수 있다. 토지의 위치는 사회적, 경제적, 행정적 요인에 의해 변화할 수 있다. 사회적 환경의 악화(또는 개선) 혹은 사회적 위치의 변화, 부동산의 경제적 위치를 변화시키는 요인, 토지의 이용 및 거래에 영향을 미치는 행정적 위치의 변화 등이 그것이다.
한편 토지는 본래 사유이기 이전에 국토이며, 따라서 국토를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 존재할 수 없다는 국토성의 특성도 갖고 있다. 이로 인해 토지 공개념 설정이 가능하다고 할 수 있다.
마지막으로 토지에는 지역성이라는 특성도 있다. 부동산의 부동성에서 기인하는 이 특성은 부동산이 다른 부동산과 함께 어떤 지역을 형성하고 그 상호관계를 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치가 정해진다는 것을 의미한다. 이로 인해 각 지역은 다른 지역과 구별되는 지역적 특성을 가지며, 이 특성은 그 지역 부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 준다고 할 수 있다.
1.1.3. 경제적 특성
토지의 경제적 특성은 다음과 같다.
첫째, 희소성이다. 토지의 희소성은 토지의 자연적 특성인 부증성 등으로 인한 토지공급의 비탄력성에 기인하며, 특히 토지이용의 관점에서 희소성의 문제는 토지에 대한 인간의 수요량과 이용능력의 상태에 따라 발생되고 변화한다. 토지는 생산이 불가능하기 때문에 생산에 투입되는 자본과 노동에 의해 양적 증가가 불가능하여 고정된 공급을 가지고 있다. 따라서 토지의 공급곡선은 수직선이 되며, 토지에 대한 수요가 증가하면 토지가격이 상승하게 된다.
둘째, 투자의 고정성이다. 대지와 건물에 투자한 비용의 회수까지는 많은 기간이 소요되는데, 이것을 투자의 내구성 또는 투자의 고정성이라고 한다. 토지와 건물에 대한 투자는 회수하는데 장기간이 소요되기 때문에 변화에 매우 둔감한 특성을 가지고 있다.
셋째, 토지개량물(지상 부가물)의 토지 효용 변경성이다. 토지개량물은 노동이나 자본과 같은 인위적인 힘을 통해 정착 또는 부착하여 토지의 효용을 증가시키는 건축물, 구조물, 관개시설 등을 말한다. 이러한 토지개량물은 토지 위에 설치되어 토지의 효용을 변화시킬 수 있는 특성이 있다.
넷째, 위치의 선호성이다. 토지는 용도에 따라 선호되는 위치가 달라진다. 주거지는 주거생활의 편리성, 상업지는 상업수익성, 공업지는 공업생산성, 농업지는 농업생산성 등의 기준에 따라 선호되는 위치가 결정된다. 또한 선...
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