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1. 등기의 의의와 부동산등기법상 의미
1.1. 등기의 개념
등기란 등기관이 법정절차에 따라서 부동산에 관한 일정한 권리관계를 전산정보처리조직을 이용하여 등기부에 기록하는 것을 말한다. 등기는 신청이 있었더라도 실제로 등기부에 기록되지 않으면 존재하지 않는 것으로 된다. 또한 등기부의 기록 자체를 등기라고도 한다. 등기필정보(部動産登記法 제2조 제4호)란 등기관이 작성한 정보를 말하고 등기를 하면 등기필정보를 주고 이것을 등기라고도 한다.
1.2. 등기부와 대장의 관계
부동산의 물체적 상황에 관하여는 대장의 기재를 기초로 하여 등기를 하고, 권리의 변동에 관하여는 등기부의 기재를 기초로 하여 대장을 정리한다. 다만 소유권보존등기에 관한 소유권 확인은 대장의 기재를 기초로 한다. 등기부는 신청주의이다. 대장등록에 관하여는 신청주의가 아니고 직권주의가 원칙이다. 이는 등기부와 대장이 기록내용의 일치를 위한 절차적 의존, 협력관계에 있기 때문이다. 즉, 등기부와 대장은 서로간의 상호의존관계를 가지며, 등기부는 신청주의로 운영되는 반면 대장은 직권주의로 운영된다고 볼 수 있다.
1.3. 등기의 종류
1.3.1. 사실의 등기
사실의 등기란 등기관이 법정절차에 따라서 부동산의 현황을 등기부에 기록하는 등기를 의미한다. 부동산등기법 제14조 제1항에 따르면 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구성되어 있으며, 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 두게 된다. 이를 물적편성주의 또는 1부동산 1등기기록의 원칙이라고 한다. 예외적으로 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
등기기록은 표제부, 갑구, 을구로 이루어져 있다. 표제부는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록하는 곳이며, 갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 곳이다. 등기부의 기재 내용은 토지대장이나 건축물대장 등의 기록과 일치해야 한다.
사실의 등기는 표제부의 등기로서 부동산의 현황을 기록하는 것을 말한다. 등기부의 표제부에 기록되는 사실의 등기는 부동산에 관한 사실관계를 공시하는 역할을 한다. 이와 달리 권리의 등기는 갑구와 을구에 기록되며, 부동산에 관한 권리관계를 공시한다. 부동산의 권리변동 효력은 권리의 등기에 의해서만 발생한다.
따라서 사실의 등기는 부동산의 물적 현황을 등기부에 기록하는 것으로, 등기부의 표제부에 기재되어 부동산에 관한 사실관계를 공시하는 역할을 한다고 볼 수 있다.
1.3.2. 권리의 등기
권리의 등기는 부동산의 권리관계를 기록하는 등기를 의미한다. 권리의 등기에는 소유권에 관한 등기인 갑구와 소유권 이외의 권리에 관한 등기인 을구가 포함된다.
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록된다. 여기에는 소유권의 취득, 이전, 변경, 제한, 소멸 등에 관한 등기가 포함된다. 대표적인 등기로 소유권보존등기, 소유권이전등기, 소유권이전등기의 말소등기 등을 들 수 있다.
을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록된다. 여기에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등이 포함된다. 예를 들어 토지나 건물에 저당권이 설정된 경우 그 저당권설정등기가 을구에 기록된다. 을구의 등기는 주로 제한물권의 설정, 이전, 변경, 소멸 등을 내용으로 한다.
권리의 등기 중 특히 소유권의 등기는 부동산 거래에서 핵심적인 역할을 한다. 부동산에 대한 소유권의 득실변경은 반드시 등기를 통해서만 그 효력이 발생하기 때문이다. 따라서 부동산에 관한 권리관계를 정확히 파악하기 위해서는 등기부등본을 확인하는 것이 중요하다.
1.4. 보존등기와 권리변동의 등기
보존등기는 미등기의 부동산(토지의 매립, 건물의 신축)에 관하여 그 소유자의 신청으로 처음 행해지는 소유권의 등기를 의미한다. 등기관은 등기기록을 새로 마련하여 표제부에 표시의 등기를 하고 갑구에 소유권자의 등기를 한다. 그 후에 이루어지는 해당 부동산에 관한 등기는 모두 보존등기를 기초로 하여 행해진다. 보존등기와 달리 권리변동의 등기는 보존등기를 기초로 하여 그 후에 행해지는 소유권이전, 제한물권의 설정 등 권리변동에 관한 등기를 의미한다. 즉, 보존등기는 부동산의 소유권 취득을 최초로 등기하는 것이고, 권리변동의 등기는 보존등기를 기초로 하여 그 이후에 생기는 부동산에 관한 권리의 변동을 등기하는 것이다. 보존등기의 경우에는 등기원인과 그 연원일을 기록하지 않지만, 권리변동의 등기에서는 그 등기원인과 그 연원일을 기록한다는 차이가 있다. 즉, 보존등기에서는 토지나 건물을 어떤 원인으로 소유권을 취득하였는지가 공시되지 않는다. 이러한 보존등기와 권리변동의 등기에 대한 구분은 부동산 거래의 안전과 신속성을 도모하고자 하는 부동산등기법의 취지에 부합한다고 볼 수 있다.
2. 등기의 방법 및 형식
2.1. 주등기와 부기등기
주등기와 부기등기는 부동산 등기의 방법 및 형식에 따른 구분이다.
주등기는 표시번호란(표제부의 등기의 경우) 또는 순위번호란(갑구 또는 을구의 등기의 경우)에 독립한 번호를 붙여서 하는 등기이며, 독립등기라고도 한다. 등기의 실행시 고유한 번호를 부여받는 등기로서 독립적인 등기를 의미한다.
부기등기는 독립한 번호를 갖지 않고 주등기(또는 부기등기)의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하는 등기이다. 부기등기는 기존등기와의 동일성 또는 그 연장선상에 있음을 표시하려고 할 때(경정등기, 변경등기) 또는 기존의 주등기와 동일한 순위를 유지하게 할 필요가 있을 때 하게 된다. 예를 들어 저당권 이전등기의 경우 저당권 등기와 동일한 순위를 유지하기 위해 부기등기를 하게 된다.
부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.
즉, 주등기는 독립적인 등기이고 부기등기는 주등기에 부수하여 이루어지는 등기라고 할 수 있다. 주등기와 부기등기는 등기의 방식에 따른 구분으로, 이를 통해 등기의 내용과 절차를 보다 명확히 할 수 있다.
2.2. 종국등기와 예비등기
종국등기와 예비등기는 등기의 효력에 따른 분류이다. 종국등기(본등기)는 물권변동의 효력을 발생하게 하는 등기이며, 예비등기(가등기)는 물권변동에는 직접적으로 관계가 없고 간접적으로 물권변동에 대...
