본문내용
1. 부동산 컨설팅업의 개요
1.1. 부동산 컨설팅 업이란?
부동산 컨설팅 업이란 고객의 목적에 맞게끔 어떤 수단들을 이용하는 최선의 방법들을 소개하는 것이다. 또한 그 운영을 도와주는 역할을 도와주는 것이다. 부동산을 이용하는 사람의 목적이 수익성을 목적으로 한다면 그 목적에 맞는 부동산의 선정 그리고 대상의 확정 그리고 운영상의 문제점 해결 등을 하는 것이다. 이런 부동산 컨설팅을 하는 자들은 매매-공인중개사 가치와 장래수익 등을 판단 투자 여부 등을 결정하는데 조언을 하는 감정 평가사 등이 있다. 또 회사의 컨설팅이란, 그 회사의 목적과 최대의 이윤을 달성할 수 있도록 도와주는 것이다.""
1.2. 부동산 컨설팅업의 현황
1.2.1. 관리 분야에서 전문가의 성장
오늘날 점점 더 전문적인 관리를 요구하는 부동산의 유형이 다양화되고 투자자들이 투자하는 부동산의 소유형태가 점차 다양해짐에 따라 전문적 자산관리를 위해 요구되는 기술이 어느 때보다 중요해졌다. 부동산 재산 관리사는 관리 잠재임차인의 규모 증가와 복잡성의 증가로 인해 종합적인 관리시술과 전문적인 기법이 요구되었다. 따라서 부동산재산관리사가 이 분야에서 성공하기 위해서는 지속적인 전문교육이 반드시 필요하다. 발전하는 자산관리기술과 전문교육의 필요성에 따라 전문적인 부동산재산관리사들에게 발전하는 자산관리기술과 교육프로그램을 제공하기 위해 많은 관련기관들이 증가했다.
1.2.2. 부동산 관련 법률
1.2.2.1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률
""「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호에서 부동산 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 동법 제32조제3항에서 규정하는 수수료를 초과하여 수령하는 것을 금지하고 있다. 이에 공인중개사가 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것은 동법 제33조제3호의 규정에 위반되지 않는다.
그 이유는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제3항에서 규정하고 있는 법정수수료에는 부가가치세가 포함되지 않기 때문이다. 또한 「부가가치세법」에 따르면 부동산의 거래를 공인중개사에게 위탁하는 경우 부가가치세는 용역을 제공받는 자인 부동산중개의뢰인이 부담하도록 규정되어 있다. 따라서 공인중개사가 법정수수료에 부가가치세를 추가로 수령하는 것은 동법 제33조제3호의 금지 규정에 위반되지 않는다고 할 수 있다.""
1.2.2.2. 미국의 부동산의 관리체제와 관리법규
미국은 부동산투자의 경향을 경제지표의 하나로 평가하고 있으며, 국민의 주거생활에 대한 선진화된 견해가 주택시장에 민감한 유동성으로 반영되는 것이 특징이다. 미국은 민간의 자유로운 투자활동을 정부가 측면에서 지원하는 형태를 취하고 있으며, 양적·질적인 수준에서 괄목할만한 성장을 보였고 역대정부의 이에 대한 관심과 노력도 지대하였다. 또한 최근 교외의 주택자본이 다시 도심부로 이동되고 있는 리턴현상으로 미국의 주택시장이 새로운 국면에 들어서고 있다.
미국의 부동산 관리법규를 살펴보면, 콘도미니엄의 관리를 위한 구분 소유자단체의 조직과 책임관계, 규약, 집회를 규정하고 있다. 미국은 부동산학 교육이 매우 활발하기 때문에 부동산관계협회와의 산학활동 또한 활발하다. 특히 부동산에 대한 관리를 전문적으로 대행하는 기능이 제도화되었으며 그 예로 C.P.M(certified property manager) 제도 등이 있으며, 전문기업에는 A.M.O(accredited management organization) 등이 있다. CPM은 미국의 부동산 관리협회(IREM)가 소정의 경력연수, IREM의 강습회에 의한 시험, 인물에 관한 증명 등 여러 가지 자격조건을 갖춘 자에게 주는 부동산관리사 칭호로 MAI와 더불어 교육적, 윤리적 수준이 높이 평가되는 업종이다.
1.2.3. 자산관리사와 부동산 정보 관리 과정
1.2.3.1. 인간의 부동산 활동 과정
자산관리(부동산) 활동의 순환과정은 취득 → 개발 → 이용 → 관리 → (재개발) → 처분이다. 자산관리업자는 대상 부동산의 적정한 이용방안과 장래의 가격상승전망, 취득과정에서 발생가능한 거래사고에 대한 정보와 의견을 취득자에게 제시하여야 한다. 취득 단계에서는 부동산의 매매, 임대차, 관리, 기획, 재무, 감정평가, 법정진술 등에 관련되는 제반문제점에 대한 전문적인 지도 및 편견 없는 조언을 제공한다. 개발 단계에서는 부동산의 기획·개발에 필요한 제반 사항에 대한 자문과 지도를 제공한다. 이용 단계에서는 부동산의 관리, 운용, 처분에 필요한 제반 사항에 대한 전문적인 자문과 서비스를 제공한다. 관리 단계에서는 부동산의 유지·보수, 임대차 관리, 안전관리 등에 필요한 전문적인 자문과 서비스를 제공한다. 재개발 단계에서는 노후 또는 불량 부동산의 재건축, 재개발에 필요한 제반 사항에 대한 자문과 서비스를 제공한다. 처분 단계에서는 부동산의 매각, 처분에 필요한 제반 사항에 대한 전문적인 지도와 조언을 제공한다.".
1.2.4. 부동산 컨설팅업의 피해 사례
1.2.4.1. 사례 1
의뢰인에 따르면 처남 소유의 대구 소재 원룸을 실제 관리해오다 힘들어져서 부동산 사무실 직원에게 처남의 도장을 맡기고 계약과 월세 받는 일을 부탁했다고 합니다. 또한 의뢰인의 집사람 소유 아파트도 동일한 부동산 사무소 직원에게 월세를 놓아달라고 부탁했습니다.
그런데 부동산 사무소 직원이 처남 소유 원룸의 계약 내용을 변경하고 자신의 명의로 통장을 만들어 월세를 수령하는 등 일련의 행위로 인해 피해를 입은 것으로 나타났습니다. 이에 대해 의뢰인은 부동산 사무소를 형사고발하고 구청에도 중개업법 위반으로 고소할 계획이라고 합니다.
이 사례에서 주요 쟁점은 부동산 중개업자의 대리권 남용 및 불공정 계약 강요, 그리고 임차인과의 직접 통계 사용 등으로 인한 피해라고 볼 ...
