소개글
"채권각론 2학년 甲乙 계약내용 분석"에 대한 내용입니다.
목차
1. 서론
2. 부동산 거래 대금 관련 제도
3. 부동산 거래사고 - 기술적 측면의 사고
4. 쌍무계약에 따른 甲과 乙의 법률관계
4.1. 이행상의 견련성
4.2. 존속상의 견련성
5. 거래 대금에 관한 법적 분쟁 판례 분석
6. 쌍무계약의 위험부담
6.1. 물건의 위험
6.2. 대가의 위험
6.3. 로마법에 있어서의 위험부담
6.4. 자연법에서의 위험부담
6.5. 보통법에서의 위험부담
7. 외국의 위험부담 입법례
7.1. 독일 민법
7.2. 프랑스 민법
7.3. 오스트리아 민법
8. 부동산매매에 있어서의 위험부담
8.1. 쌍무계약의 위험부담 원칙의 적용
8.2. 후발적 불능과 위험부담의 적용
9. 나의 의견
10. 결론
11. 참고 문헌
본문내용
1. 서론
쌍무계약은 각 당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약으로서, 각 채무는 서로 의존관계에 있다. 이를 채무의 견련성이라 하는데, 이러한 쌍무계약은 '견련성'이라는 특징을 가지며 이는 성립·이행·존속(소멸)에서 모두 다루어 지어, 이행상의 견련성과의 관계에서 위험부담이 다루어진다. 즉, 법률관계에서 당사자에게 불가예측의 손해, 즉 채권자와 채무자 어느 누구에게도 귀속할 수 없는 사유에 의해 매매하려던 목적물이 멸실·훼손 경우에 과연 그 책임을 매매계약의 당사자인 채권자·채무자 어느 쪽으로 부담시킬 것인가가 문제가 된다. 여기서 대가적 의미의 채무를 부담하는 쌍무계약에 있어서 당사자가 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 경우에 그 채무자는 의무이행을 면하게 되는데, 이 때 상대방의 채무 역시 소멸하는가가 위험부담의 문제이다. 따라서 본론에서는 甲과 乙은 2024. 9. 1. 甲 소유의 X 주택을 1억 원에 매매하기로 합의하였으나 2024. 10. 10. 경 갑작스런 화재로 X 주택이 소실되었다면, 甲과 乙의 법률관계는 어떻게 되는가에 대해 논의해 보겠다.
2. 부동산 거래 대금 관련 제도
우리나라의 부동산 거래는 통상적으로 부동산거래계약이 완성될 때까지 계약 체결, 중도금 지불, 잔금 지불, 부동산 명도 및 등기라는 다단계의 절차를 거치게 된다. 따라서 계약 체결이 있고 명도?등기 이전까지 적게는 1개월에서 수 개 월까지 걸릴 수 있다. 때문에 매도인이 계약금과 중도금까지 수령하고도 제3자에게 등기명의를 이전함으로써 계약이행을 할 수 없는 상태로 되는 경우가 있다. 이러한 때에 매수인은 불측의 손해를 입게 되고 중개업자는 중개행위에 있어서 과실을 이유로 중개의뢰인과의 분쟁에 휘말릴 수도 있다. 이러한 경우 계약금, 중도금, 잔금 등의 부동산 거래 대금을 중개업자의권고에 의하여 금융기관 등에 예치하여 두었다면 소송이라는 절차 없이 계약금 등의 반환채무를 쉽게 해결할 수 있게 된다. 결국 이러한 계약금 등의 예탁제도는 중개업자와 중개의뢰인 양자를 보호하고, 원상회복의 문제를 쉽게 해결하고자 하는데 그 취지가 있다. 지금까지 중개업법은 중개의뢰인의 보호에만 그 중심을 두고 규정되어왔으나, 이 제도는 중개업자도 보호하는 기능을 한다는 점에서 그 특징이있다. 또한 중개의뢰인의 재산을 보호하고자 하는 기능으로서 업무보증제도는 사후적 안전장치인데 반하여 계약금 등의 예치제도는 사전적 안전장치라는데 그 특징이 있다. 다만, 이 제도는 중개업자가 거래당사자에게 계약금등을 금융기관 등에 예치하도록 권고하더라도 거래당사자의 합의가 전제되어야 한다.
3. 부동산 거래사고 - 기술적 측면의 사고
부동산 거래사고 - 기술적 측면의 사고는 주로 부동산의 외형과 관련된 사고이다. 건물은 수명이 정해져 있기 때문에 시간이 지남에 따라 낡아진다. 사용으로 인한 마멸과 파손, 시간의 경과에 따른 노후화, 재해 등의 우발적인 사고로 인한 손상 등이 일어나 건물에 하자가 발생하게 된다. 건물을 구입하고 나서 나중에 보니 구입 당시에 알지 못했던 하자가 나타났을 때 이를 기술적 측면의 사고라 한다.
거래대상 부동산에 물리적 하자가 있는 거래계약이 체결된 경우, 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 경우에도 그 물리적 하자에 대한 책임을 물을 수 없다. 다만 선의 무과실의 매수인은 물리적 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해지할 수 있다. 다만 손해배상만을 청구할 수 있다.
일반적으로 건물에서 발생 가능한 물리적 하자가 발생하는 원인은 급배수 위생공사, 창호공사, 타일미장공사, 도배공사, 기구불량, 설비, 외벽균열, 주방가구, 소음, 누수, 균열, 배수불량, 내·외장재 불량, 거실바닥, 난방공사, 수장공사, 전기공사, 토목공사 등 다양하다. 이중에서 급배수·위생공사, 창호공사, 타일·미장공사, 도배공사 등에서 하자가 발생할 경우 건물의 구조안전과는 상관없이 소비자들의 불만을 사게 된다.
4. 쌍무계약에 따른 甲과 乙의 법률관계
4.1. 이행상의 견련성
이행상의 견련성이란, 양 당사자 중 한 당사자의 채무가 이행되기 전까지 그 상대방 또한 자신의 채무를 이행하지 않아도 되는 것을 말한다. 이러한 견련성이 인정되기 때문에 양 당사자 중 일방이 자신의 채무를 이행하지 않고 상대방의 채무의 이행을 청구한다면, 그 상대방은 쌍무계약의 이행상 견련성에 의하여 당사자에게 대항할 수 있는데, 이것이 우리 민법 제536조에서 규정하고 있는 동시이행의 항변권이다.
이에 따르면, 매도인 갑이 매수인 을에게 재산권 이전의무 및 인도의무를 부담하는 것은 매수인 을이 갑에게 매매대금 지급의무를 부담하기 때문이며, 반대로 매수인 을이 대금 지급의무를 부담하는 것도 매도인 갑이 재산권 이전의무를 부담하기 때문이다. 이와 같이 쌍무계약에서 양당사자의 채무의 상호의존관계를 채무의 견련성이라 하는데, 이행상의 견련성은 동시이행의 항변권의 법리로 규율되고 있다.""
4.2. 존속상의 견련성
존속상의 견련성과 관련하여, 양 당사자 중 한 당사자의 채무가 당사자의 일정한 사유에 의해 이행불능이 되었을 경우에 상대방의 채무는 어떻게 되어야 하는가의 문제를 생각해 볼 수 있다. 이 때, 존속상의 견련성이 인정되어 상대방의 채무 또한 소멸하는 경우가 있을 것이며, 상대방의 책임있는 사유로 당사자의 채무가 이행불능이 되었다면 상대방의 채무는 소멸되지 않고 존속하는 경우가 있을 것이다. 이와 관련하여 우리 민법에서 제537조 채무자위험부담주의와 제538조 채권자귀책사유로 인한 이행불능으로 규정하고 있다."
5. 거래 대금에 관한 법적 분쟁 판례 분석
중도금 및 잔금과 관련한 판례를 살펴보면, 먼저 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례에서 "계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다"라고 판시하였다.
한편 계약금의...
참고 자료
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