본문내용
1. 부동산 감정평가의 이해
1.1. 부동산 감정평가의 의의와 대상
부동산 감정평가의 의의와 대상은 다음과 같다.
부동산 평가란 '부동산의 소유권 기타 권리·이익에 대한 경제적 가치를 평가하여 화폐액으로 표시하는 전문가의 활동이자 의견'이다. 이는 제반 부동산 활동을 원활하게 수행하기 위해 부동산의 가격을 정확하게 산정하는 일이 매우 중요하기 때문이다. 그 이유는 부동산에 있어서 누구나 용이하게 적정 시장가격을 식별할 수 있는 구체적 시장을 갖지 못하기 때문이다.
부동산 감정평가의 대상은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제2조 3항 및 동법 시행령 제2조에 따르면 동산, 부동산, 기타재산의 세 종류로 구분된다. 구체적으로는 동산은 실사자산, 기타동산, 유가증권으로, 부동산은 단일 부동산, 복합부동산, 의제부동산으로, 기타재산은 공업소유권, 준공업소유권, 준물권으로 세분된다. 이와 같이 다양한 대상에 대해 감정평가가 이루어지고 있다.
따라서 부동산 감정평가는 부동산의 소유권 및 기타 권리와 이익에 대한 경제적 가치를 전문가가 평가하여 화폐액으로 표시하는 활동이며, 그 대상은 동산, 부동산, 기타재산 등 매우 광범위하다고 볼 수 있다.
1.2. 감정평가제도의 필요성
부동산은 그 특성상 구체적인 시장이 없으면 부동산 시장 활동상 누구나 쉽게 식별할 수 있는 적정한 가격이 형성되지 못한다. 그 이유는 부동산 가격에는 합리적인 가격의 형성을 저해하는 요인이나 전문지식을 요하는 문제들이 매우 많기 때문이다. 더구나 감정평가활동의 대상인 부동산 자체에 국가, 사회 및 경제관계에서 높은 사회성과 공공성을 지니고 있다. 이러한 이유로 전문가에 의한 감정평가가 필연적으로 요청된다.
부동산은 합리적인 시장이 형성되지 않으므로 쉽게 인식할 수 있는 적정가격이 발생할 수 없다. 부동산은 부증성 등의 자연적 특성으로 공급이 제한되어 수요·공급에 의한 균형가격이 성립될 수 없다. 따라서 평가가격이 균형가격 대신에 하나의 지표(Parameter)의 기능을 한다. 부동산의 가격은 적정한 가격발생을 저해하는 요인이 많아 시장의 기능을 하는 감정평가기관이 필요하다. 부동산은 공급의 제한과 시장의 국지성, 거래당사자의 개별적 동기나 특수한 사정 등 합리적인 경쟁시장의 형성을 저해하는 요인들이 많다. 부동산의 사회성과 공공성은 감정평가제도를 필연적으로 요청하게 한다. 토지는 개별성 때문에 구체적인 시장이 존재하지 않고 일물일가의 법칙이 적용되지 않아 전문적인 지식과 평가활동이 필요하게 된다. 또한 용도의 다양성으로 최유효이용의 상태를 상정하고 평가를 해야 하므로 전문가가 필요하다.""
1.3. 부동산 감정평가의 기능
1.3.1. 부동산 정책적 기능
부동산 감정평가의 정책적 기능은 다음과 같다.
첫째, 부동산의 효율적인 이용관리이다. 부동산의 객관적 가치를 판정하는 것은 최유효이용의 방법을 선택하는 기준을 설정하는 것이므로 이미 평가된 자가 수준은 국토공간의 효율적인 이용관리를 가능하게 한다.
둘째, 적정한 부동산가격 협성의 유도이다. 객관적이고 타당성 있는 감정평가는 비정상적인 가격의 형성을 억제함으로서 부동산가격의 적정화에 기여한다.
셋째, 합리적인 손실보상이다. 공익사업을 위하여 특정한 개인의 재산권을 침해할 경우에 적정한 감정평가를 행함으로써 공공사업의 원할한 수행과 손실보상의 적정을 기할 수 있다.
넷째, 과세의 합리화이다. 감정평가액은 조세의 기초가 되므로 일반국민의 재산권에 대한 적정한 감정평가는 조세주체로 하여금 재산권의 가치에 따른 정당한 조세의 부과를 가능하게 한다.
이처럼 부동산 감정평가는 부동산 정책 수립 및 시행에 있어서 중요한 역할을 하며, 실질적으로 부동산 활용도를 높이고 국민의 재산권 보호와 조세 형평성 제고에 기여한다고 볼 수 있다.
1.3.2. 경제적 질서의 확립기능
감정평가는 부동산 거래질서의 확립기능을 한다. 감정평가는 부동산의 공정한 가격을 설정함으로써 매매, 임대차, 담보설정, 경매 등 여러 가지 거래활동을 합리적이고 능률적으로 수행할 수 있도록 한다.
부동산 거래에서는 때때로 매도자와 매수자 간의 가격 격차로 인한 갈등이 발생할 수 있다. 이러한 경우 공정한 감정평가를 통해 합리적인 거래가격을 도출함으로써 거래 당사자 간의 분쟁을 해소하고 거래질서를 확립할 수 있다. 또한 감정평가를 통해 산정된 가격은 부동산 관련 각종 거래에서 기준이 되어 공정한 거래를 보장한다.
부동산 산업은 막대한 자금이 투입되는 분야이므로 거래의 안정성이 매우 중요하다. 감정평가는 이러한 부동산 거래의 안정성을 높이는 중요한 역할을 한다. 공정한 감정평가를 통해 도출된 가격은 거래 당사자 간 신뢰를 형성하고 거래의 투명성을 높이는 데 기여한다. 이는 부동산 시장의 안정성 제고와 건전한 거래질서 확립에 기여한다고 볼 수 있다.
종합하면, 감정평가는 부동산 거래에서 공정한 가격을 설정함으로써 거래 당사자 간 분쟁을 해소하고 거래의 투명성과 안정성을 높이는 경제적 질서 확립 기능을 수행한다고 할 수 있다.""
1.3.3. 기업활동과 관련된 기능
부동산 감정평가의 기업활동과 관련된 기능은 다음과 같다.
첫째, 인플레이션회계의 기초자료로 활용된다. 인플레이션회계(물가변동회계)에서 자산 재평가 시 감정평가는 회계담당자의 주관 개입을 방지하고 현재 공정가치를 공시함으로써 재무제표의 객관성과 정보의 유용성을 높일 수 있다.
둘째, 기업의 입지선정 및 부동산 대체와 개량에 있어 감정평가가 기준을 제시한다. 기업 활동에 있어 가장 기본이 되는 입지의 선정 및 부동산의 대체와 개량에 있어 감정평가는 의사결정의 기준을 제시하는 역할을 한다.
셋째, 보험료 산정의 기준으로 활용된다. 감정평가금액은 건물의 화재보험료 산정 등의 기초로 활용되어 기업의 보험관리에 활용된다.
즉, 감정평가는 기업의 인플레이션회계, 투자의사결정, 보험관리 등 기업활동의 다양한 부분에서 객관적인 기준을 제시하여 합리적인 의사결정을 가능하게 한다고 볼 수 있다.
1.4. 감정평가업무
1.4.1. 가치추계업무
평가사는 대상 부동산에 결부된 여러 가지 다양한 권익의 가치를 추계하고 있다. 여기에는 비단 시장가치뿐만 아니라 과세가치, 보상가치, 보험가치 등 다양한 형태의 가치가 포함된다. 또한 평가사는 공중권, 지중권, 광물권, 지역권, 임차권, 용수권 등 부동산의 소유권 일부를 구성하고 있는 부분권익의 가치도 평가한다. 시장가치는 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미하며, 이는 부동산 가격공시제도의 기준이 된다. 반면 과세가치는 정부에서 부동산 관련 세금을 부과하기 위해 산정하는 가치를, 보상가치는 공공사업 등으로 인해 부동산을 강제로 수용할 때의 보상가액을 의미한다. 또한 보험가치는 재해 등으로 인한 피해 발생 시 보험금 지급의 기준이 되는 가치를 말한다. 이처럼 평가사는 다양한 목적으로 활용될 수 있는 부동산의 가치를 종합적으로 추계하는 업무를 수행한다.
1.4.2. 컨설팅업무
감정평가업무에는 가치추계업무 외에도 컨설팅업무가 포함된다. 컨설팅업무란 부동산의 가치와 관련된 정보를 제공하고 조언하는 활동을 말한다.
먼저 비용편익 분석은 부동산 투자사업에 대해 투입되는 비용과 발생하는 편익을 분석하여 투자의 타당성을 검토하는 것이다. 투자자는 부동산 투자사업으로부터 기대되는 미래 현금수입과 예상되는 현금지출을 고려하여 투자 여부를 결정한다. 만약 예상되는 현금지출이 기대수입보다 크다면 투자를 꺼리게 될 것이다.
경제기반 분석은 지역의 수출활동이 되는 산업을 분석하여 해당 지역의 경제적 기반을 파악하는 것이다. 경제기반은 지역 부동산 시장에 많은 영향을 미치므로, 경제기반 분석을 통해 지역의 고용, 인구, 부동산 가치 등을 예측할 수 있다. 특히 대규모 개발 사업을 평가할 때 경제기반 분석은 중요한 의미를 갖는다.
타당성 분석은 계획 중인 부동산 사업이 투자자의 요구수익률을 충족할 수 있는지를 분석하는 것이다. 이를 위해 법률적, 경제적, 물리적 측면에서의 타당성을 검토한다. 법률적 타당성 분석은 사업과 관련된 법적 환경을 분석하고, 경제적 타당성 분석은 투자자의 수익률 요구 충족 여부를 분석하며, 물리적 타당성 분석은 부지의 자연적 특성과 기술적 측면을 분석한다.
토지이용 분석은 주어진 토지에 대한 최적의 용도 이용을 찾아내는 것이다. 토지의 가치는 그 용도에 따라 달라지므로 여러 가지 대안적 이용 방안을 분석하여 최유효이용을 판단한다.
마지막으로 현금수지 분석은 부동산 관련 사업의 현금유입과 현금유출을 파악하여 분석하는 것이다. 현금수지 분석을 통해 사업의 수익성과 안전성을 검토할 수 있다.
이처럼 감정평가 업무에서 컨설팅 업무는 부동산 관련 정보를 제공하고 조언하는 다양한 활동을 포함한다. 이를 통해 부동산 거래, 개발, 투자 등의 의사결정을 지원한다.
1.5. 가치이론과 평가이론
1.5.1. 가치와 가격
가치와 가격은 개념상 뚜렷한 차이가 있다. 부동산학에서 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 거래당사자 간에 실제 지불된 금액이며, 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다.
가치란 '가격 + 오차'이다. 가격은 대상 부동산에 대한 과거의 값이지만, 가치는 그것에 대한 현재의 값이다. 주어진 시점에서 대상 부동산에 대한 가격은 하나이지만, 가치는 무수히 많다.
가치다원설에 따르면 주어진 시점에서 대상 부동산에 적용되는 가치의 종류는 무수히 많으며, 평가에서 가치란 그것이 어떠한 맥락에서 어떠한 용도로 사용되느냐에 따라 달라진다. 보험가치, 과세가치, 장부가치, 사용가...
