본문내용
1. 등기의 의의
1.1. 부동산등기법상 의미
부동산등기법상 의미는 등기관이 법정절차에 따라서 부동산에 관한 일정한 권리관계를 전산정보처리조직을 이용하여 등기부에 기록하는 것을 말한다. 등기는 신청이 있었더라도 실제로 등기부에 기록되지 않으면 존재하지 않는 것으로 된다. 또한 등기부의 기록 자체를 말한다. 등기필정보(부동산등기법 제2조 제4호)란 등기관이 작성한 정보를 말하고 등기를 하면 등기필정보를 주고 이것을 등기라고도 한다.
1.2. 등기관과 등기부
등기부는 부동산에 관한 권리관계와 부동산의 표시에 관한 사항을 적는 공적기록이다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 두는 물적편성주의 또는 1부동산 1등기기록의 원칙이 적용된다. 예외적으로 1동의 건물을 구분한 건물의 경우 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
등기기록은 표제부, 갑구, 을구로 이루어져 있다. 표제부는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록하는 곳이고, 갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 곳이다.
등기관은 등기소에 근무하는 법원서기관, 등기사무관, 등기주사 또는 등기주사보 중에서 지방법원장이 지정한 자로, 등기사무를 전산정보처리조직을 이용하여 등기부에 등기사항을 기록하는 방식으로 처리한다. 등기관은 접수번호의 순서에 따라 등기사무를 처리해야 하며, 등기사무를 처리한 등기관이 누구인지 알 수 있도록 미리 부여받은 식별부호를 기록하는 방법으로 조치한다.등기부와 토지대장, 건축물대장은 상호 보완적인 관계에 있다. 등기부는 부동산에 관한 권리관계를, 토지대장과 건축물대장은 부동산의 물적 상황을 각각 기록한다. 등기부의 기재는 토지대장, 건축물대장의 기재를 기초로 하며, 소유권보존등기에 관한 소유권 확인은 토지대장, 건축물대장의 기재를 기초로 한다. 한편 등기는 신청주의에 의하지만 대장등록은 직권주의가 원칙이다.
1.3. 등기의 종류
1.3.1. 사실의 등기와 권리의 등기
사실의 등기는 부동산의 현황을 기록하는 것으로, 표제부에 기록되는 등기이다. 토지나 건물의 표시 및 그 변경에 관한 사항이 기록된다. 이러한 사실의 등기는 등기부의 표제부와 일치해야 한다.
권리의 등기는 부동산에 관한 권리관계를 기록하는 것으로, 갑구(소유권에 관한 사항)와 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 기록된다. 부동산의 권리변동의 효력은 권리의 등기에 의하여서만 발생한다.
즉, 사실의 등기는 부동산의 현황에 관한 것이고, 권리의 등기는 부동산에 관한 권리관계를 기록하는 것이다. 이를 통해 부동산의 실체적 관계와 등기부의 기록이 일치하도록 하고 있다.
1.3.2. 보존등기와 권리변동의 등기
보존등기는 미등기의 부동산(토지의 매립, 건물의 신축)에 관하여 그 소유자의 신청으로 최초로 행해지는 소유권의 등기이다. 등기관은 등기기록을 새로 마련하여 표제부에 표시의 등기를 하고 갑구에 소유권자의 등기를 한다. 그 후의 그 부동산에 관한 등기는 모두 보존등기를 기초로 하여 행해진다. 보존등기와 달리 권리변동의 등기는 보존등기를 기초로 하여 그 후에 행해지는 권리변동(소유권이전, 제한물권의 설정)에 관한 등기이다. 즉, 보존등기가 최초의 등기라면 권리변동의 등기는 그 이후의 등기이다. 보존등기는 등기원인과 그 연원일을 기록하지 않는 반면, 권리변동의 등기는 등기원인과 그 연원일을 기록한다는 점에서 차이가 있다. 또한 보존등기에서는 토지나 건물을 어떤 원인으로 소유권을 취득하였는지를 공시하지 않지만, 권리변동의 등기에서는 그 내용이 공시된다는 점에서도 차이가 있다.
1.4. 등기의 내용에 따른 분류
1.4.1. 기입등기
기입등기는 새로운 등기원인에 의하여 등기부에 새로이 기입하는 등기이며, 보통의 등기이다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기가 그 예이다. 등기와 실체관계 사이에 처음부터 일치가 이루어지는 경우에 행하는 등기이다. 즉, 이 등기에서는 등기부의 기록과 실체관계가 처음부터 일치하게 된다. 이러한 등기는 부동산등기법이 정하는 절차에 따라 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여 이루어진다. 따라서 기입등기는 부동산의 권리관계를 처음으로 공시하는 등기라고 할 수 있다.
1.4.2. 경정등기
경정등기란 원시적으로 발생한 등기와 실체관계가 불일치한 경우 이를 시정하는 등기이다. 부동산등기법 제32조 제1항에 따르면 "등기관은 등기를 하고 난 뒤에 등기와 실체관계가 맞지 아니하게 된 경우에는 부당한 경정을 하여 등기부를 정정할 수 있다."고 규정하고 있다. 이는 등기관의 실수나 착오로 인해 등기와 실체관계가 불일치하게 되었을 때, 등기관이 직권으로 등기부를 정정할 수 있도록 한 것이다.
한편, 등기명의인의 성명이나 주소 등 표시에 착오 또는 누락이 있는 경우에도 원칙적으로 경정등기를 통해 이를 시정해야 한다. 이때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 그 제3자의 승낙을 받아야 한다. 다만, 제3자의 승낙 없이도 경정등기를 할 수 있는데, 이는 등기관의 잘못으로 인해 등기와 실체관계가 불일치한 경우이다.
경정등기를 하는 경우 경정 전의 등기사항을 말소하는 표시를 하여야 한다(부동산등기규칙 제112조). 이는 새로운 등기가 행해졌다는 것을 알리기 위한 것이다. 다만, 제3자의 승낙이 없어 경정을 주등기로 할 때에는 그러한 표시를 하지 않는다.
따라서 경정등기는 등기부의 기재와 실체관계가 불일치하게 된 경우 이를 시정하는 등기로, 등기관의 직권 또는 등기명의인의 신청으로 이루어진다고 할 수 있다.
1.4.3. 변경등기
변경등기는 등기와 실체관계 사이의 후발적 불일치를 시정하는 등기이다. 예를 들어 등기명의인의 주소가 변경된 경우 등기내용을 변경하는 것이다. 변경등기를 할 때에는 변경 전의 등기사항을 말소하는 표시를 하여야 한다.
변경등기는 등기상 권리관계와 실제 권리관계 사이의 불일치를 해소하기 위해 실제 관계에 맞추어 등기기록을 변경하는 것이다. 이를 통해 등기기록의 내용을 실제 권리관계와 일치하도록 정정할 수 있다. 변경등기에는 주소변경, 성명변경 등이 포함된다.
변경등기는 등기관이 등기와 실체관계 사이의 후발적 불일치를 인식하고 등기내용을 실체관계에 맞추어 시정하는 것이다. 이는 등기의 정확성과 신뢰성을 높이는데 기여한다. 변경등기를 통해 등기부상의 내용을 실제 권리관계와 일치하도록 정정할 수 있다는 점에서 중요한 의미를 갖는다.
따라서 변경등기는 등기기록과 실체관계의 부합성을 유지하기 위해 필요한 등기절차라고 할 수 있다.""
1.4.4. 말소등기
말소등기는 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 어떤 사실·권리관계에 관한 기존 등기의 전부를 말소하는 등기이다. 부동산등기법에 따르면 소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다. 만약 乙이 甲의 Y건물에 대해 관계서류를 위조하여 자신의 명의로 보존등기를 한 경우, 乙이 말소등기를 신청하지 않는다면 甲이 乙을 상대로 소유권보존등기의 말소를 구하여 승소판결을 받아야 한다. 이후 甲은 乙을 대위하여 소유권보존등기의 말소를 청구할 수 있다. 이때 乙은 말소등기청구권의 상대방이지만 절차법상 등기의무자가 아니다. 일반적으로 등기절차상 등기의무자와 등기권리자가 존재하지만, 무효인 소유권보존등기의 말소등기 청구 시에는 이러한 개념이 성립하지 않는다. 甲은 Y건물의 소유권자로서 등기청구권자가 되고 乙은 등기청구권의 상대방이 된다. 또한 丙이 乙에게 Y건물에 대한 1번 저당권을 설정받은 선의의 제3자로 존재한다는 점도 고려해야 한다. 甲이 소유권보존등기의 말소등기를 청구하여 Y건물의 소유권을 회복한다 하더라도 丙의 저당권은 여전히 유효하다. 일물일권주의에 따라 소유권과 저당권은 양립할 수 있기 때문이다. 따라서 甲은 丙의 승낙을 받아 말소등기를 진행해야 한다. 다만 최근 판례는 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 허용하고 있어, 甲...
