본문내용
1. 국내 건설시장 전망과 부동산임대관리업
1.1. 건설시장의 변화
1.1.1. 건설시장 전반
국내 건설시장 전반은 1990년대 초고속 성장을 거쳐 1990년대 말 성숙기에 진입한 이후 지속적으로 정체 중이며, 2020년 이후에는 11%대로 감소할 것으로 예상된다. 점차 건설시장이 감소하는 선진국형 건설시장이 형성되면서 신규건설 위주의 건설시장에서 유지보수 중심의 시장으로 변화하고 있다.
중장기적으로는 건설시장이 ①신축위주에서 유지보수 위주로 변화, ②신축시장 축소와 질적변화, ③전부문에서 운영시장의 본격 등장이 예상된다. 특히, 주택의 경우 현 주택재고의 50%이상이 아파트이며, 1990~2000년에 건설된 아파트가 전체 아파트 재고의 45%를 초과하여 노후주택 유지보수 시장이 증가할 것으로 예상된다.
반면 신규주택 공급은 1997년까지 매년 약 60만호 이상, 2007년까지 평균 40만호 이상 이루어졌으나, 2008년 이후 점차 감소 추이를 보이고 있다. 2010년 전국 주택보급률이 110%를 넘어서면서 과거 주택 부족시대에서 잉여시대로 전환되는 상황이 나타났다. 향후 주택시장은 주택보급률 증가, 저출산·고령화로 인한 인구 및 가구증가 둔화, 1·2인 가구 증가로 인해 시장의 확대보다는 안정화, 성숙화 시장으로 전환될 전망이다.
이처럼 국내 건설시장 전반은 1990년대 이후 지속적인 정체 및 성숙기 진입과 더불어 향후 유지보수 시장 중심으로의 전환이 예상되는 가운데, 주택시장 또한 포화 상태에 접근하면서 성장세가 둔화되고 있는 것으로 나타나고 있다.
1.1.2. 주택시장
주택시장은 1990년대 초고속 성장을 거친 후 1990년대 말 성숙기에 진입하였으며, 2020년 이후에는 GDP 대비 11%대로 감소할 것으로 예상된다. 즉, 신축위주에서 유지보수 중심의 시장으로 변화하고 있다.
신규주택 공급은 1990년 주택건설 200만호 정책 추진 이후 1997년까지 매년 약 60만호 이상, 2007년까지 평균 40만호 이상이 공급되었으나, 2008년 이후 점차 감소 추이를 보였다. 2010년 전국 주택보급률이 110%를 넘어서면서 주택 부족시대에서 잉여시대로 전환되는 상황이다.
향후 주택시장은 주택보급률 증가, 저출산·고령화로 인한 인구 및 가구 증가 둔화, 1·2인 가구 증가 등으로 인해 시장 확대보다는 안정화, 성숙화 시장으로 전환될 전망이다. 과거와 같은 물리적인 양적 확대보다는 다양한 주택수요에 맞춘 주거서비스 공급 개념으로 변화할 것으로 예상된다. 이에 따라 단순한 건설(시공) 능력으로는 경쟁력을 확보하기 어려워질 것으로 보이며, 금융, IT, 유통, 부품자재, 의료교육산업 등과의 융복합화가 필요할 것이다.
또한 주택시장을 둘러싼 다양한 사회·경제적 변화로 인해 분양중심의 주택시장이 점차 임대시장으로 변화되고 있다. 주거실태조사에 따르면 "내 집이 꼭 필요하다"고 응답한 비율이 2012년 72.8%로 2010년 83.7% 대비 감소하였으며, 특히 20~30대는 더 낮은 62~65% 수준이다. 이처럼 구매력이 있음에도 주택을 보유하기보다는 임차하는 수요가 증가하고 있다. 공급 측면에서도 신축 분양시장이 축소되면서 임대주택 공급에 대한 관심이 커지고 있다."주택시장은 1990년대 초고속 성장을 거친 후 1990년대 말 성숙기에 진입하였으며, 2020년 이후에는 GDP 대비 11%대로 감소할 것으로 예상된다. 즉, 신축위주에서 유지보수 중심의 시장으로 변화하고 있다."
"신규주택 공급은 1990년 주택건설 200만호 정책 추진 이후 1997년까지 매년 약 60만호 이상, 2007년까지 평균 40만호 이상이 공급되었으나, 2008년 이후 점차 감소 추이를 보였다. 2010년 전국 주택보급률이 110%를 넘어서면서 주택 부족시대에서 잉여시대로 전환되는 상황이다."
"향후 주택시장은 주택보급률 증가, 저출산·고령화로 인한 인구 및 가구 증가 둔화, 1·2인 가구 증가 등으로 인해 시장 확대보다는 안정화, 성숙화 시장으로 전환될 전망이다. 과거와 같은 물리적인 양적 확대보다는 다양한 주택수요에 맞춘 주거서비스 공급 개념으로 변화할 것으로 예상된다. 이에 따라 단순한 건설(시공) 능력으로는 경쟁력을 확보하기 어려워질 것으로 보이며, 금융, IT, 유통, 부품자재, 의료교육산업 등과의 융복합화가 필요할 것이다."
"또한 주택시장을 둘러싼 다양한 사회·경제적 변화로 인해 분양중심의 주택시장이 점차 임대시장으로 변화되고 있다. 주거실태조사에 따르면 '내 집이 꼭 필요하다'고 응답한 비율이 2012년 72.8%로 2010년 83.7% 대비 감소하였으며, 특히 20~30대는 더 낮은 62~65% 수준이다. 이처럼 구매력이 있음에도 주택을 보유하기보다는 임차하는 수요가 증가하고 있다. 공급 측면에서도 신축 분양시장이 축소되면서 임대주택 공급에 대한 관심이 커지고 있다."
1.1.3. 임대시장
임대시장은 전체 주택시장의 약 40% 수준에서 매년 소폭 증가하고 있으며, 공공보다 민간이 80%를 차지하고 있다. 공공부문은 공기업(LH)의 경영난과 예산부족 등으로 중장기적으로 비율이 증가하는 것은 한계가 있을 것으로 보인다. 민간부문은 시장의 80%를 차지하고 있으나, 대부분 일반개인 운영시장이 약 80% 이상여서 질적성장 및 체계화에 한계를 보이고 있다.
임대차시장의 형태를 보면 기존의 전세에서 월세비중이 점차 증가하고 있으며, 2014년에는 월세(55%)가 전세(45%)를 초과하였다. 지속적인 저금리 기조, 낮은 집값 상승 기대감 등으로 인한 매매수요 감소 등은 점차 월세 비율을 증가시키는 요인이 되고 있으며, 향후 월세 비율은 점차 증가할 것으로 예상된다.
종합적으로 볼 때 임대시장은 전체 주택시장의 약 40% 수준에서 매년 소폭 증가하고 있으며, 공공보다 민간부문이 80%를 차지하고 있다. 민간부문은 일반개인 운영시장이 대부분이어서 질적성장 및 체계화에 한계를 보이고 있으며, 전세 비중은 감소하고 월세 비중이 증가하고 있다. 향후에도 임대시장은 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.
1.2. 부동산임대관리시장
1.2.1. 정부정책
정부는 부동산서비스산업 발전방안을 발표하여 임대관리업 활성화를 추진하고 있다. 2016년 2월 "부동산 서비스 산업 발전 방안"을 발표하여 부동산산업을 고부가가치 서비스 산업으로 육성하기 위해 2대 전략하에 11개 세부 정책과제를 제시하였다. 그 중에서 「임대관리업 활성화」를 위해 주거용 임대관리업을 활성화하고, 비주거용을 포함한 임대관리업으로 확대하는 방안을 검토 중이다.
또한 정부는 기업형 임대사업(New Stay)을 적극 육성키로 하였다. 주택에 대한 인식변화(소유 → 거주), 자가점유율 감소 추이, 임대주택 수요 증가 등 주택시장의 변화에 대비하기 위하여 기업형 주택임대사업(New Stay)을 적극 육성키로 한 것이다. 기업형 임대사업자는 직접 임대주택을 건설하거나 기존주택을 매입하는 방식을 통해 대규모로 임대주택을 관리해 나가며, 직접 또는 위탁 방식으로 임차인의 수요에 맞게 세탁, 청소, 이사, 육아, 수선 등 종합주거서비스를 제공할 수 있는 사업자이다.
정부는 기업형 임대사업 육성을 위해 규제개혁, 택지지원, 자금지원, 세제지원, 인프라 구축 등의 육성방안을 수립하였다. 민간임대주택에 관한 특별법을 제정 및 시행하였으며, 임대사업 종합금융 보증 실시, 뉴스테이 공급 등 후속조치를 지속 취하고 있다. 이를 통해 기업형 임대사업을 통해 기존의 영세한 민간 임대사업을 기업형으로 확대하고, 임차인들이 안심하고 오랫동안 거주가능하고, 수준높은 주거서비스 제공, 선진화된 임대차 문화정착, 중산층 전세압력 완화, 중산층 임대주택 재고 확충 등을 목적으로 하고 있다.
1.2.2. 업계동향
기업형 임대주택 건설사업과 기업형 임대주택관리업이 점차 확대되고 있다.
정부의 뉴스테이 정책 발표 이후 대형건설사들의 참여가 ...
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