소개글
"부동산"에 대한 내용입니다.
목차
1. 서론
2. 권리금의 정의와 종류
2.1. 권리금의 의미
2.2. 권리금의 종류
2.2.1. 지역권리금
2.2.2. 시설권리금
2.2.3. 영업권리금
2.2.4. 임차권보장 권리금
2.2.5. 허가권리금
2.2.6. 전불적 권리금
2.2.7. 복합적 권리금
3. 상가건물임대차 권리금의 발생원인
3.1. 전대차를 통한 권리금 발생
3.2. 수요공급의 불균형
3.3. 행정기관의 인가 및 허가요건
3.4. 세금 탈루
3.5. 임대료 제한
4. 상가건물임대차 권리금 분쟁사례 및 문제점
4.1. 분쟁의 주된 유형
4.1.1. 임대인의 의사에 의한 권리금 미회수
4.1.2. 보장된 임대차기간 전 종료
4.1.3. 재건축·재개발·리모델링
4.2. 분쟁의 원인 및 문제점
5. 해외의 권리금 관련 입법현황
5.1. 영국
5.2. 일본
5.3. 프랑스
6. 상가건물임대차 권리금의 법제화 방안
6.1. 권리금의 법적 정의와 보호 범위 규정
6.2. 권리금 표준 계약서
6.3. '권리금 폭탄'유형화 및 잔존 영업가치 회수 장치
6.4. 권리금 피해보험
6.5. 권리금 분쟁조정기구
6.6. 임차상인 대항력 강화
7. 결론
8. 참고 문헌
본문내용
1. 서론
권리금은 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로서 기존 임차인 또는 임대인에게 신규 임차인이 지분하는 금전이다. 권리금은 가게에서 공공연하게 발생하는 것으로 장사가 잘되어 돈을 버는 것을 기대하여 내는 돈이며, 어떤 경우에는 해당 가게의 권리금이 임차료를 넘는 경우도 있다. 권리금에는 해당 임대차에 포함된 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 및 무형적 재산의 가치에 대한 일정 기간 동안의 이용 대가라고 볼 수 있다. 권리금과 관련하여 어떻게 해야 한다고 정하여진 법률은 현재 없으며, 권리금을 얼마로 하는 것이 적정한가에 대한 기준도 없어 그 위치한 지역과 해당 점포의 관행에 따라 혹은 거래 당사자간의 협의에 의하여 권리금의 금액이 달라질 수 있다. 또한, 권리금을 지불하고 향후에 권리금을 회수에 있어서도 정해진 바가 없기 때문에 관련하여 많은 문제들이 야기되고 있다.
2. 권리금의 정의와 종류
2.1. 권리금의 의미
권리금은 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로서 기존 임차인 또는 임대인에게 신규 임차인이 지불하는 금전이다. 권리금에는 해당 임대차에 포함된 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 및 무형적 재산의 가치에 대한 일정 기간 동안의 이용 대가가 포함된다. 권리금과 관련하여 법률로 정한 바는 없으며, 권리금의 금액은 위치한 지역과 해당 점포의 관행, 또는 거래 당사자간의 협의에 따라 달라질 수 있다. 또한 권리금 회수에 대한 규정도 없기 때문에 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있다.
2.2. 권리금의 종류
2.2.1. 지역권리금
지역권리금은 가장 일반적인 형태의 권리금으로, 점포가 위치한 장소에 따른 영업상의 이점 등 상업권 내의 특수한 장소적 환경 때문에 발생하는 무형의 재산적 가치를 말한다. 이는 주변의 상권에 의하여 장소적 특징에 따라 권리금이 달라진다. 대부분 임차인이 전차인에게 요구하는 경우가 대부분이지만, 때로는 임대인이 임차인에게 요구하는 경우도 있다. 지역권리금은 점포가 위치한 장소의 영업상 이점에 따라 그 금액이 결정되며, 특정 지역의 상권이 발달하고 유동인구가 많다면 해당 지역의 지역권리금이 높게 형성될 수 있다. 예를 들어, 명동이나 강남 등 상업지역의 지역권리금이 다른 지역에 비해 높은 것이 그 예라고 할 수 있다. 이처럼 지역권리금은 점포의 위치에 따른 영업상 이점을 반영한 것으로, 주변 상권의 발달 정도에 따라 그 금액이 결정된다고 볼 수 있다.
2.2.2. 시설권리금
시설권리금은 점포 내에 설치한 영업시설이나 비품 등 유형물에 대한 대가인 권리금으로, 임차인이 자신이 설치한 영업시설에 대하여 전차인으로부터 수수하는 것이 대부분이나, 임대인이 스스로 영업시설을 설치한 후에 임차인으로부터 수수하는 경우도 있다. 즉, 시설권리금은 점포 내 영업시설 및 비품 등의 유형물에 대한 대가로, 임차인이 전차인으로부터 받거나 임대인으로부터 받는 권리금을 의미한다. 이러한 시설권리금은 임차인이 자신의 투자로 구축한 영업시설에 대한 보상의 성격을 가지므로, 전차인이나 임대인으로부터 받게 되는 것이다. 따라서 시설권리금은 점포의 영업을 위해 직접 투자한 유형자산에 대한 권리금이라고 할 수 있다.
시설권리금의 경우 임차인이 자신의 노력과 투자로 구축한 영업시설에 대해 전차인 또는 임대인으로부터 보상을 받는 것이므로, 합법적이고 정당한 권리금이라고 볼 수 있다. 다만 임대인이 임의로 설치한 영업시설에 대해서도 시설권리금을 요구하는 경우에는 문제가 발생할 수 있다. 이 경우 임대인이 임차인에게 시설에 대한 비용을 별도로 청구하는 것이 더 합리적일 것이다. 또한 임차인이 자신의 투자로 구축한 시설물을 전차인에게 양도하는 경우에는 그 시설물에 대한 보상으로 시설권리금이 지급되어야 할 것이다.
종합적으로 볼 때, 시설권리금은 임차인의 투자와 노력으로 만들어진 유형자산에 대한 대가로 지급되는 것이므로, 이에 대한 법적 보호와 권리보장이 필요하다고 할 수 있다. 다만 이러한 시설권리금이 악용되어 임차인에게 부담이 되지 않도록 적정 수준에 대한 기준이나 지침이 마련될 필요가 있다.
2.2.3. 영업권리금
영업권리금은 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등에 대한 대가인 권리금으로 무형의 재산적 가치를 말한다. 이는 일반적으로 1년간 해당업소에서 발생하는 영업상 순이익으로 통용된다. 즉, 영업권리금은 업소의 영업을 통해 발생하는 수익이나 노하우 등의 무형 자산에 대한 대가로 지급되는 것이다.
임차인이 특정 점포에서 장기간 영업을 하면서 축적한 거래처나 신용, 그리고 영업상 노하우 등은 새로운 임차인에게 이전될 수 있으며 이에 따른 가치가 발생한다. 따라서 이러한 무형의 영업자산에 대한 대가로 영업권리금이 지급되는 것이다.
영업권리금은 임대차 계약 체결 시점부터 6개월 또는 2년까지의 기간 범위 내에서 발생하는 순이익을 의미하기도 하지만, 일반적으로는 1년간 해당 업소에서 발생하는 순영업이익 수준으로 인정되고 있다. 이는 새로운 임차인이 기존 임차인이 구축한 영업기반을 활용할 수 있기 때문에 그에 상응하는 대가를 지불하는 것이다.
권리금을 지급하는 임차인은 기존 임차인이 구축한 영업 인프라를 활용할 수 있게 되며, 이를 통해 신규 영업을 시작...
참고 자료
대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례
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