본문내용
1. 소비자를 위한 생활법률
1.1. 부동산 임대차
임대차 계약은 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물(임대물)을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다. 임차인이 되고자 하는 자는 등기소나 대법원 인터넷 등기소에서 토지·건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자이고 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인하고, 저당권이 설정되어 있거나 가압류된 부동산은 아닌지 살펴봐야 한다. 또한 전·월세 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우, 상대방에게 대리권이 있는지 여부를 위임장과 인감증명서를 통해 확인해야 한다. 실제로 계약서에 들어가야 하는 내용에는 임대인·임차인·중개업자의 이름, 주소, 연락처, 날인, 차임의 액수와 지불 시기, 목적물의 표시, 목적물의 명도 시기, 특약 사항 등이 있다.
주택임대차의 경우, 민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 개인주의적 법률사항을 기초로 하여 당사자 사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하는 반면, 현실에서는 경제적 강자인 집주인의 횡포와 자의에 의하여 경제적 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하여 심각한 사회적 문제를 야기하게 되었다. 이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고, 결국 무주택 임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차보호법이 제정되었다.
주택임대차보호법은 주택임대차에 관한 특별법으로서 민법에 대하여 여러 가지 특례를 규정하고 있다. 주택임대차보호법의 보호대상은 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한정되며, 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우, 무허가건물이나 준공검사를 필하지 못한 건물, 미등기주택, 주택에 딸린 가게에서 소규모영업 및 공장을 하는 자의 경우에도 적용된다. 또한 일반 법인이 주택을 임차하는 경우에도 동법의 적용을 받는다. 그 밖에 외국인 임차인의 경우에도 내국인과 동일하게 취급하여 동법으로 보호하고 있다.
주택임대차보호법은 주택임차인의 권리와 지위를 보호하기 위해 다음과 같은 특례를 규정하고 있다. 첫째, 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 둘째, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 종전 임대차계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는다. 셋째, 주택의 임차인은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 넷째, 주택임대차의 기간은 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 다섯째, 임대인은 차임의 증액청구에 있어 일정한 제한을 받으며, 보증금을 월세로 전환하는 경우에도 일정 비율을 초과할 수 없다. 여섯째, 일정 금액 이하의 소액보증금에 대해서는 다른 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.
이와 같이 주택임대차보호법은 무주택 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하기 위해 제정된 특별법으로, 주택임대차 관계에서 발생할 수 있는 다양한 문제들을 해결하고 임차인을 보호하는 데 중요한 역할을 하고 있다.
1.2. 부동산 거래
부동산은 가전제품과 같은 동산에 비해 상대적으로 경제적 가치가 매우 높다. 그런데 부동산의 권리관계는 외관상 쉽게 확인하기 어렵고 매매 등의 법률관계는 등기이전에 의하여 법적 효력이 발생하므로, 동산의 매매처럼 법률관계가 간단하지 않다. 따라서 부동산에 관한 일정한 법률지식이 없는 경우에는 거래과정에서 사기를 당하는 등 피해를 입는 경우가 있을 수 있다.
부동산을 사고자 하는 자는 등기부등본, 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 도시계획확인원, 토지이용계획 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인할 필요가 있다. 현장과 등기부, 토지대장, 가옥대장 등과의 일치 여부를 알아보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아보아야 한다. 거래 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 된다.
매매계약 체결 시에는 부동산 표시란의 소재지와 면적, 계약 내용란의 계약금, 중도금, 잔금과 기일, 인적 사항의 매도인, 매수인 관련 사항 등을 계약서에 명시해야 한다. 또한 계약 당사자 사이의 합의를 특약사항으로 기재하는 것이 바람직하다. 매매계약에 있어서 매도인과 매수인이 직접 상대하여 계약을 체결하는 경우가 가장 바람직하지만, 대리인과 계약을 하는 경우도 있을 수 있다. 이때 대리인이 진정한 대리인인지 확인해야 한다.
계약금만 주고받은 단계에서는 매매 당사자 중 어느 쪽이든 해약할 수 있다. 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급 시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 해야 한다.
부동산등기제도는 부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 등기소에 보관하는 것이다. 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 관리하고 있으며, 부동산에 관한 권리는 등기하지 아니하면 효력이 생기지 않는다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되며, 등기관이 등기신청을 받아 처리하고 있다. 부동산등기 업무는 전산화되어 대법원 홈페이지나 등기소에서 직접 확인할 수 있다.
부동산거래 시 유의해야 할 사항으로는 매매계약 전 유의사항, 매매계약 시 유의사항, 대금 지급 및 등기 시 유의사항 등이 있다. 매매계약 전에는 부동산의 등기 및 권리관계를 확인해야 하고, 매매계약 시에는 계약서 작성 요령과 거래 당사자 확인이 필요하다. 대금 지급 및 등기 시에는 계약금 및 잔금 지급, 등기 절차 등을 유의해야 한다.
1.3. 부동산거래와 관련 법률
부동산은 가치가 매우 크고 권리관계가 복잡하기 때문에 부동산 거래 시 다양한 법적 문제가 발생할 수 있다. 따라서 부동산 거래와 관련된 법률을 잘 파악하고 있어야 한다.
부동산등기제도는 부동산의 권리관계를 공시하는 제도이다. 우리나라는 1개의 부동산마다 1개의 등기부를 구비하고 있으며, 부동산에 관한 권리는 등기하지 않으면 효력이 생기지 않는다. 부동산등기부에는 부동산의 표시와 소유권, 저당권 등 각종 권리관계가 기재되어 있다. 따라서 부동산을 거래할 때는 반드시 등기부등본을 확인하여 실제 소유자와 등기부상 소유자가 일...
