본문내용
1. 서론
1.1. 재개발과 재건축의 정의
재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 하는 사회 및 정책적 사업이다. 불량한 도시를 정비하기 위한 공익 목적의 사업으로, 기존 건축물을 철거하고 새로운 도시 환경을 조성하는 것을 목표로 한다. 재개발은 주거환경 개선뿐만 아니라 상업, 업무, 공공시설 등 도시 전반의 기능을 향상시키기 위해 실시한다.
재건축은 정비기반시설은 양호하지만 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 하는 사업이다. 주택법과 도시정비법에 따라 노후화된 공동주택이나 단독주택 지역에서 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하여 주거환경을 개선하는 것을 목적으로 한다. 재건축은 주민들의 자발적인 참여와 사업추진으로 이루어지는 사적인 성격의 사업이며, 정부는 투기 방지와 개발 행위 관리를 위해 일정 부분 개입한다.
요약하면, 재개발은 공익적 목적으로 노후 불량 지역의 전반적인 환경을 개선하는 사업인 반면, 재건축은 노후화된 특정 건축물을 대상으로 하는 주민 주도의 사적 사업이라고 할 수 있다. 두 사업 모두 도시 및 주거환경 개선을 목표로 하지만, 사업의 성격과 추진 주체, 대상 지역의 특성 등에서 차이가 있다.
1.2. 재개발과 재건축의 차이점
재개발은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후하여 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역을 대상으로 하는 사업이다. 반면, 재건축은 정비기반시설은 양호하지만 노후불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 한다. 즉, 재개발 지역은 도로나 상하수도 등의 기반시설이 매우 열악한 반면, 재건축 지역은 기반시설이 비교적 양호한 편이다.
재개발은 불량한 도시를 정비하기 위한 공익적 목적의 사업이지만, 재건축은 주민들이 자신의 재산가치 증대를 위해 자치적으로 진행하는 사적인 사업이다. 따라서 재개발에서는 사업에서 이탈하는 경우 소유자가 일정 부분 손해를 보고 떠나야 하는 논리가 적용되지만, 재건축은 주민들의 자발적인 참여가 필수적이다.
조합설립 요건에서도 차이가 있다. 재개발은 토지 등 소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상 동의가 필요하지만, 재건축은 토지 등 소유자 3/4 이상, 동별 과반수 이상, 토지면적 3/4 이상 동의가 필요하다. 또한 재건축의 경우 안전진단을 통과해야 하나, 재개발에는 안전진단 절차가 없다.
이처럼 재개발과 재건축은 사업 대상 지역, 사업의 성격, 사업 시행 절차 등에서 명확한 차이가 있다. 재개발이 공공의 이익을 위한 사업이라면, 재건축은 주민들의 사적인 재산가치 증식을 위한 사업이라고 할 수 있다.
1.3. 재개발 및 재건축의 필요성
도시에는 노후화되거나 불량한 건축물이 밀집하여 주거환경이 열악해지는 경우가 많다. 이러한 지역의 경우 도로, 공원, 상하수도 등 기반시설이 부족하여 거주민들의 삶의 질이 낮아진다. 따라서 재개발과 재건축은 이러한 노후 불량 지역의 주거환경을 개선하고 도시의 기능을 회복하기 위해 필요하다.
재개발은 주거환경이 열악한 지역을 대상으로 시행되며, 공공의 주도하에 기반시설을 정비하고 노후건축물을 철거하여 새로운 주거단지를 조성한다. 이를 통해 쾌적한 주거환경을 제공하고 지역경제 활성화를 도모할 수 있다.
한편 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 한다. 기존 건축물을 철거하고 새로운 아파트 단지를 건설하여 주거환경을 개선하는 것이 목적이다. 재건축을 통해 거주민들의 삶의 질이 향상되고 자산가치 상승으로 이어질 수 있다.
이처럼 재개발과 재건축은 도시의 균형 있는 발전과 주거환경 개선을 위해 매우 중요한 역할을 한다. 노후화된 도시지역을 정비하고 기반시설을 확충함으로써 거주민들의 삶의 질을 높이고, 나아가 지역경제 활성화에도 기여할 수 있다. 따라서 재개발과 재건축은 지속적으로 추진되어야 할 도시 정비사업이라고 할 수 있다.
2. 재개발 사업
2.1. 재개발 사업의 유형
2.1.1. 시행방법에 따른 분류
재개발사업은 크게 4가지 유형으로 분류된다. 첫째, 전면재개발은 밀집시가지, 불량시가지, 비위생주택지를 대상으로 기존 건축물을 전반적으로 제거하고 새로운 건축물과 공공용지를 확보하는 계획적 시가지정비 사업이다. 둘째, 수복재개발은 재개발구역 내 도로, 공원, 녹지 등의 공공시설을 사업시행자나 지자체가 설치하고 건축물을 계획에 따라 새로 짓거나 개량하는 재개발 방식이다. 셋째, 보존재개발은 노후불량 상태가 발생되지는 않았으나 앞으로 노후될 가능성이 있거나 역사문화적 가치가 있는 건축물이 밀집한 지역에서 건축물을 유지하고 관리하기 위해 실시하는 소극적인 재개발 방식이다. 넷째, 개량재개발은 기존 도시환경의 시설기준이 현재 수준에 비해 크게 미달되는 경우...
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