본문내용
1. 상가투자운영방식
1.1. 권리금 제도의 이해
1.1.1. 권리금의 의미
권리금이란 기존에 영업을 진행하고 있던 기업 또는 상가를 인수하는 경우, 그 기업이나 상가가 보유하고 있는 고객과 그 기업 및 상가의 영업 방식을 인수하는 대가로서 지급하는 돈이다. 권리금은 국제회계기준(IFRS)에서 인정되는 영업권으로 기입되며, 객관적이고 계량적으로 권리금의 수준을 측정하여 평가할 수 있다. 인수 기업이 피인수 기업에게 지불한 인수가치가 피인수 기업의 순자산보다 높을 경우 그 차액이 영업권으로 기입된다. 그러나 국제회계기준의 영업권 인식은 보수적이며, 단순히 인수 시 발생하는 차액을 대변과 차변을 맞추기 위한 개념으로 보는 시각도 있다.
1.1.2. 권리금의 종류
권리금에는 크게 세 가지 종류가 있다. 첫째, 영업권리금은 국제회계기준(IFRS)에서도 인정되는 권리금으로, 영업권(Goodwill)으로 재무상태표에 기재된다. 영업권리금은 인수 기업이 평가한 피인수기업의 자산과 부채의 가치를 반영하여 산정한다. 인수 기업이 피인수 기업에게 지불한 인수가치가 피인수 기업의 순자산(자산에서 부채를 제한 값)보다 높을 경우 그 차액이 영업권으로 기입된다. 둘째, 시설권리금은 상가나 기업이 이미 보유하고 있는 비품이나 설비 등을 인수하는 경우 지급하는 권리금이다. 셋째, 바닥권리금은 상가나 기업이 위치한 지역이 매우 활성화된 상권인 경우 그 상권에 대하여 지불하는 권리금이다. 상가의 입지가 좋을수록 바닥권리금이 높은 편이다. 역세권이나 대학가 등 유동인구가 많은 지역은 바닥권리금이 높다. 이처럼 권리금에는 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 등 세 가지 종류가 있다.
1.2. 권리금 관련 경험 사례
지인이 식당을 창업하는 과정에서 경험한 권리금 요구 사례가 있다. 지인은 은퇴 후 소규모 창업을 준비하였고, 새로운 지역에서 적절한 상가를 물색하는 것이 첫 번째 준비 단계였다. 그러나 지인이 찾아낸 자리에 이미 입점해 있는 식당과 거래하는 것이 쉽지 않았는데, 첫째로 그 식당이 요구하는 권리금의 수준이 여러 모로 비합리적이라고 생각될 정도로 높았기 때문이며 둘째로 식당에서 시설 설비를 인수하도록 거의 강제하였기 때문이다. 또한 마지막으로 식당이 계약서와 무관하게 일시 입금으로 권리금을 요구한 것 역시 지인의 입장에서는 상당히 불편한 일이었다. 실제로 높은 수준의 권리금을 지불하였으나 실제의 유동 인구는 기대에 미치지 않아, 과연 권리금이 타당한 수준으로 책정된 것이었는지 하는 의문을 계속 갖게 되었다. 이러한 사례를 통해 권리금 거래에 대한 문제점을 발견할 수 있었다.
1.3. 권리금에 대한 의견
1.3.1. 권리금의 적법성 및 거래 현황
현행 회계기준에서는 바닥권리금과 시설권리금을 인정하지 않고 있다. 그러나 2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 이러한 권리금 거래가 합법화되었다. 하지만 법 개정이 이루어졌다고 해서 실제 권리금 거래가 적법하게 이루어지고 있다고 보기는 어렵다.
실제로 권리금을 요구하는 피인수자들이 상점 인수자들에게 세금을 물리지 않도록 현금으로 권리금을 지불할 것을 요구하는 사례가 많이 존재한다. 이는 음성적인 권리금 거래를 통해 세금을 회피하려는 것으로, 실제로 매우 많은 상황에서 이와 같은 불법적인 관행이 지속되고 있다.
권리금이 합법화된 이유는 인수자와 피인수자 모두를 법적 테두리 안에서 보호하기 위함이었다. 하지만 만약 이처럼 음성적인 권리금 거래가 지속된다면, 법 정비의 필요성이 대두될 것이다. 권리금이 관례이자 관습으로 자리잡게 된다면, 특히 건물주와 전 상가운영자 및 현 상가운영자가 다른 경우 건물주와의 관계에서 보호를 받지 못하는 문제가 심각해질 수 있다. 실제로 토지보상 과정에서 권리금이 문제가 되는 사례가 뉴스에서 쉽게 목격되므로, 권리금에 대한 전반적인 재검토가 필요할 것으로 보인다.
1.3.2. 권리금 수준의 타당성
권리금의 가격 책정은 매우 주관적이고 모호한 문제이다. 현행 상가건물임대차보호법에서는 권리금 자체를 인정하고 있지만, 실제 권리금 거래에 있어서는 여러 가지 문제점이 발생한다.
먼저, 권리금 수준이 상가의 실제 영업가치와 괴리된 경우가 많다. 임차인이 오랜 기간 동안 상가를 운영하여 높은 영업권을 확보했음에도 불구하고, 건물주가 지나치게 높은 수준의 권리금을 요구하는 경우가 허다하다. 이는 상가 운영기간, 매출 규모, 고객 기반 등 객관적 요인들을 반영하지 않고 단순히 상권의 인지도나 입지 여건 등 주관적 요인에 의해 권리금이 결정되기 때문이다.
또한 상가 권리금 거래에서는 음성적인 거래가 만연해 있다. 권리금을 공식적으로 신고하지 않고 현금으로 거래하여 세금을 회피하는 사례가...
