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1. 서론
1.1. 연구의 배경
최근 한국은행은 빠르게 상승하는 물가를 안정시키기 위해 지속적으로 기준금리를 인상해왔다. 2021년 6월 0.5%에서 시작한 기준금리가 2022년 1월 1.25%까지 상승했으며, 이후에도 추가 인상이 예상되고 있다. 이는 2011년 6월 3.25%에서 이어져온 10년간의 금리 인하 기조가 완전히 뒤집힌 것이다.
기준금리 인상은 단순히 금융시장 금리 상승으로 그치지 않고 경제 전반에 걸쳐 다양한 파급효과를 미친다. 특히 가계와 기업의 차입 비용 상승으로 이어져 소비와 투자가 위축될 수 있으며, 자산 가격에도 직접적인 영향을 줄 것으로 예상된다. 그중에서도 가계의 주요 자산인 부동산 시장의 변화가 주목받고 있다.
부동산은 우리나라에서 가계의 주요 자산 구성비가 매우 높은 편이다. 따라서 금리 인상에 따른 부동산 가격의 변동은 가계의 자산 가치 변화로 이어져 소비와 투자에 큰 영향을 미칠 수 있다. 또한 부동산 가격의 변화는 부동산 관련 산업과 금융시장에도 파급될 것이므로 정책적 관점에서도 면밀한 모니터링이 필요한 상황이다.
이에 본 연구에서는 금리 인상이 부동산 가격에 미치는 영향을 면밀히 분석하고자 한다. 구체적으로 기준금리 변동에 따른 주택 매매가격과 전세가격의 변화 추이를 살펴보고, 지역별 차이와 전세가격의 변화 양상을 추가로 분석할 것이다. 이를 통해 부동산 시장에 대한 정책적 시사점을 도출하고자 한다.
1.2. 연구의 목적
금리 변동이 부동산 가격에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 이를 위해 금리 변동 추이와 주택 매매가격 및 전세가격의 변동 양상을 살펴보고, 금리 인상이 주택시장에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고자 한다. 또한 금리 인상기, 저금리 기조 유지기, 코로나19 여파로 추가 금리 인하기 등 다양한 상황 속에서 금리와 부동산 가격의 관계를 파악하고자 한다. 이를 통해 향후 금리 정책과 부동산 정책 수립에 필요한 시사점을 제시하고자 한다.
1.3. 선행연구 검토
기존 연구들에 따르면 금리와 부동산 가격은 밀접한 관련이 있다고 알려져 있다. 선행연구들은 부동산 시장의 주택가격 형성과 변동에 영향을 미치는 요인으로 금융기관 유동성, 지가지수, 통화량, GNP, GDP, CD금리 및 산업 생산지수, 수출물가지수, 소비자물가지수, 사채시장이자율, 건설업 실질 생산액, 주가지수 등을 주된 경제변수로 사용하였다.
대부분의 선행연구가 부동산 시장의 주택가격 형성에 영향을 미치는 요인과 주택가격 상승을 억제하는 정책의 효과에 관한 연구들이었으며, 주택가격을 중심으로 분석을 전개하였다. 이와 같은 연구들에서 대부분 결과는 금리와 부동산 가격이 (-)의 관계에 있는 것으로 나타났고, 유동성 증가와 금리 하락을 중요한 요인으로 보았다.
그러나 이러한 연구 결과들이 현재에도 유효한지에 대해서는 재검토가 필요한 상황이다. 최근의 고금리 기조가 지속되면서 부동산 시장에 미치는 영향이 달라질 수 있기 때문이다. 따라서 본 연구에서는 금리 변동이 주택매매가격과 전세가격에 미치는 영향을 최근 데이터를 바탕으로 분석하고, 선행연구와의 차이점을 규명할 필요가 있다.
2. 이론적 고찰
2.1. 물가인상과 부동산가격의 관계
물가인상과 부동산가격의 관계이다. 물가인상은 경기에 악영향을 미치고 소비 심리를 위축시켜 부동산 수요를 감소시키는 요인이 된다.
소비자물가가 상승하면 실질소득이 감소하여 주거용 부동산에 대한 수요가 줄어들게 되므로 부동산 가격이 하락하게 된다. 또한 물가상승으로 인한 금리 인상은 주택담보대출 금리를 상승시키므로 주택 구매력을 약화시켜 결과적으로 주택가격을 낮추는 요인이 된다.
물가 상승이 지속되면 중앙은행은 기준금리를 인상하게 되고, 이에 따라 시중 금리 수준이 상승하게 된다. 이는 주택담보대출에 대한 이자 부담을 증가시켜 주택 구매력을 낮추고 부동산 수요를 위축시키므로 부동산 가격 하락으로 이어진다.
즉, 물가상승은 경기 침체와 금리 인상을 야기하여 전반적인 부동산 수요를 감소시키는 주요 요인이 되며, 이에 따라 부동산 가격이 하락하게 되는 것이다.
2.2. 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향
정부가 결정하는 통화정책은 국가별 금융구조, 경제발전 단계, 거시경제환경 등에 따라 다양한 경로로 실물경제와 금융시장에 영향을 미친다. 그중 자산 가격 경로는 정책금리 변경 정보가 금융시장에 빠르게 흡수되어 자산 가격에 즉각 반영되는 경로이다.
자산 가격 경로는 대체로 'Tobin의 q 이론'과 '부의 효과' 이론을 통해 설명된다. 'Tobin의 q 이론'은 정책금리가 주가 변화에 영향을 미치고 이로 인해 q가 변화하여 기업 투자가 변화하는 과정을 설명한다. '부의 효과' 이론은 정책...
