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1. 우리나라가 주택분양제도중 선분양제도를 이용함으로써 성장할 수 있었던 내용
1.1. 주택 선분양제도
아파트의 경우 사업시행자가 시공사와 공사계약을 체결하고 공사과정에 따라 자금을 지급한 뒤 공사가 완료되면 사업시행자가 준공된 건물을 일반에 매각해야 한다. 다만 우리나라의 경우 분양주택을 분양받을 수 있도록 해 공급하는 구조를 갖고 있다.
주택 선분양제는 주택이 완공되기 전 건설재정을 주민들에게 배정하고 준공 전 집값의 80%가량을 부담하는 제도이다. 이 제도는 과거 주택재고 부족으로 인한 주택 대량공급 정책에 기여하기 위해 정부의 주택공급규정에 따라 시행됐다.
주택공급에 관한 규칙 제7조(입주자모집시기 및 조건) 및 제26조(입주금의 납부)에 따라 주택이 들어서는 토지의 소유자는 주택보증공사가 보증한다. 주택건설촉진법시행령의 규정에 따라 만료일로부터 2년 미만의 영업정지 처분을 받은 사업자와 사업주는 주택이 들어설 부지에 대한 소유권을 확보한다. 다만, 사업자가 국가, 지자체, 대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 위의 규정에 관계없이 입주자를 모집할 수 있다.
주택 선분양제는 주택사업자가 선분양을 할 수 있도록 하고 소비자가 자금을 동원할 수 있도록 하는 독특한 구조를 갖고 있다. 과거에는 건설사와 건설사가 같은 경우가 많았지만 최근에는 시행사, 금융기관, 자금운용사, 건설사 등의 역할이 분류되고 있다.
한편 지난 몇 년간 금융기관이 많아지면서 주택업체에 건설자금을 직접 공급하기보다는 부실 위험이 낮은 소비자에게 대출을 해주고 있다. 이에 따라 소비자가 금융기관을 통해 집을 사거나 팔 수 있는 수단으로 쓰인 돈은 결국 주택건설에 쓰이게 되고, 분양제는 소비자보다 주택 소유자에게 유리한 구조를 취소하게 된다.
주택공급제도 하에서는 선분양이 허용되지만 실제로는 거의 모든 업체가 선분양을 선호한다. 자금력은 있지만 브랜드 파워가 낮은 중소기업은 판매 잠재력을 높이기 위해 후분양을 하고 있지만 동원되는 자금 규모가 크지 않아 이 경우 규모가 매우 작을 뿐이다.
주택 선분양으로 조성된 자금 규모는 연간으로 추산되며, 아파트 공급 물량이 연간 35만 채로 추정되는데 이중 10만 채가 분양과 무관한 임대주택인 점을 감안하면 분양 아파트 공급 물량은 연간 25만 채로 추정된다. 분양가의 85%를 적용해 가정하면 주택공급자는 주택건설사업 투자액의 68.7%를 선분양에 소비재원에 의존한다.
중도금대출은 금융기관이 소비자에게 제공하는 간접건설대출로 건설금융지원시스템이 구축되면 주택사업용 직접건설대출로 전환할 수 있다. 은행의 중도금 대출 총액은 연간 1억4000만 파운드가 될 것으로 추산된다. 이들 중도금 대출 외에 현재 주택건설 신산업에 투자되고 있는 자금 규모가 주택건설 신산업에 투자되고 있는 자금 규모보다 훨씬 크다.
1.2. 주택개발사업의 자금조달기법
주택개발사업에서 가장 중요한 부분은 수급이 원활히 유지되는 것이다. 수요가 늘 존재하기 때문에 투자 가치가 가장 높은 곳은 주택시장이다. 수요자는 주택의 질 향상과 직장교육 문제 등으로 옮겨가면서 소비자에게 주어진 환경에 따라 주택의 위치나 가격에 영향을 받는다. 주거생활의 편리성, 안전성, 사생활 보호, 편안성 등이 주택 선택의 기본 기준으로 판단된다.
택지개발사업은 시간과 비용 효율이 높고 재정, 리스크, 정책, 마케팅 등의 고려가 필요하다는 점에서 신중한 판단이 필요하다. 우리나라는 사람들이 모여 작은 마을을 이루고 농업사회를 이루는데, 기성 생활공간에 집을 갖고 싶은 욕구가 다른 나라에 비해 강하다. 경제적 관점에서 볼 때, 오늘날의 주택은 부동산 성장의 일부이기 때문에 소유해야 한다는 것이 강하게 인식되고 있다.
수도권의 인구 과밀과 토지 개발 부족으로 인해, 정부는 인구를 수용하기 위해 아파트를 개발해야만 했다. 택지개발사업에서 가장 중요한 문제 중 하나가 토지 매입 단계이다. 수도권에는 서울, 인천, 수원, 성남, 의정부, 안양, 부천, 광명 등 위성도시와 경기도 19개 군이 포함되며, 면적은 북한을 제외한 국토의 11.8%인 1만 1686km2로 전체 인구의 48% 이상이 거주하고 있어 제한지 개발을 위한 토지 매입이 어렵다.
단독주택의 경우 은행에서 장기매입 자금을 조달해 수도권에 위치한 주택을 매입하거나 기존 주택을 개선하는 방법이 있고, 아파트의 경우 대부분 선분양제에 의존하고 있다. 택지개발 총지휘는 정부가 모두 맡고 있다는 점에서 주요 정책과 땅값 상승폭을 살펴 주택사업 활성화 정도를 결정할 수 있다.
1.3. 우리나라 주택공급
마포아파트가 1962년 보증금과 월세가 있는 임대아파트로 공급된 이후 1970년대 초반까지만 해도 아파트 공급가격과 투기가 주요 이슈로 다뤄지지 않았다. 오히려 이 기간 아파트 매매가 전반적으로 저조해 분양촉진 대책이 모색됐고, 아파트 개발정책의 성공이라는 측면에서 일부 과열된 아파트 매매가 긍정적으로 받아들여졌다.
정부의 주택공급시스템 개입은 1973년 아파트 호황으로 아파트값이 급등하기 시작하면서 시작됐다. 1973년 3월 입주한 국내 반포1단지 아파트 전매가 기승을 부렸고, 그해 7월 분양한 국내 반포에이드 아파트 단지는 5.6배 경쟁률을 보였다. 국세청이 투기 억제를 위해 아파트 소유주의 자금 출처 조사에 나섰지만 아파트 붐은 한강과 여의도 일대에 건설된 민간 아파트로까지 번졌다.
아파트 호황 속에 1975년 4월 민간 아파트 업체의 과도한 수익과 공급 차질로 서울시가 민간 아파트 공급에 개입하기 시작했다. 서울시가 25평 이하 아파트와 단독주택의 가격을 개정하고, 무주택자와 강북 거주자에게 우선권을 주기 위해 강남의 주택 및 시설 관리 규정을 신설했다.
1976년까지 일시적인 침체를 겪었던 주택시장은 세계경제의 회복과 중동 건설시장의 특수수요로 1977년 회복되었다. 서울 여의도와 강남을 중심으로 사상 최악의 투기 붐이 일고 있는 가운데 정부가 각종 주택공급 관련 제도 제정에 나섰다. 1981년 5월, 주택 공급에 관한 규정이 개정되었고, 아파트 가격이 공식적으로 규제되었다.
서울시가 법적 근거를 마련해 지방자치단체장의 민영주택 분양가 인가를 받고, 행정지도 가격 상한선을 정한 뒤에야 가능했다. 이때부터 전용면적 85m2를 기준으로 분양가 상한제가 이원화돼 평당 85m2 이하, 평당 85m2 이상이다.
1988년 이후 땅...
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