본문내용
1. 부동산 인도방법
1.1. 인도명령이란
인도명령이란 잔금을 납부함으로써 낙찰부동산의 소유권을 취득한 낙찰자가 낙찰부동산으로부터 퇴거를 거부한 채무자, 소유자 및 대항력 없는 임차인 등 낙찰부동산의 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해 오면 경매법원이 심사하여 결정으로써 낙찰자로 하여금 해당 점유자를 낙찰부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. 주문의 형식은 "신청인은 신청인에게 별지 목록기재 부동산을 인도하라"이다.
1.2. 인도명령시 필요서류
인도명령시 필요서류는 부동산 인도명령 신청서와 점유자의 호적등본, 법인등기부등본이 필요하다"" 특히 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 주민등록등본 또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다""
1.3. 인도명령을 신청할 수 있는 자
낙찰자, 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속받은 자 등의 일반승계인이 인도명령을 신청할 수 있다"" 낙찰자가 법인인 경우 법인합병에 의해 승계한 법인도 인도명령을 신청할 수 있다"" 그러나 매매, 증여 등을 원인으로 하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인, 수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없다"" 이는 인도명령 신청권을 일신전속권과 유사한 권리로 보기 때문이다""
1.4. 인도명령의 상대방
인도명령의 상대방은 채무자, 소유자(물상보증인 등 채무자 아닌 소유자 포함), 매수인에게 대항할 수 없는 부동산 점유자(대항력 없는 임차인, 무상 점유자, 경매개시결정 효력발생후 전입한 임차인 등)이다. 즉, 민사집행법 제136조 제1항에 따르면 인도명령의 상대방은 채무자, 소유자(물상보증인 등 채무자 아닌 소유자 포함), 매수인에게 대항할 수 없는 부동산 점유자로 규정되어 있다. 여기서 매수인에게 대항할 수 없는 부동산 점유자란 대항력 없는 임차인, 무상 점유자, 경매개시결정 효력발생 후 전입한 임차인 등을 의미한다. 따라서 인도명령의 상대방에는 채무자, 소유자, 그리고 이러한 대항력 없는 부동산 점유자가 포함된다고 볼 수 있다.
1.5. 인도명령시 주의사항
인도명령시 주의사항은 다음과 같다. 첫째, 인도명령신청은 대금을 낸 뒤 6개월 내에 신청하여야 한다. 즉, 잔금 납부일로부터 6개월이 경과하면 매수인은 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니하고, 명도소송의 대상이 된다. 둘째, 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자, 소유자로부터 낙찰자 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. 즉 무단침입으로 점유한자를 고소(형사책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다. 셋째, 퇴거당한 채무자, 소유자 등의 인도명령의 상대방이 재 침입하여 점유하여도 그 자를 상대로 하여 인도명령을 신청할 수 없다.
1.6. 점유이전금지 가처분
점유이전금지 가처분신청은 신청 당시 점유자가 중간에 다른 제3자에게 건물을 인도하여도 새로운 점유자에 대하여서도 인도명령의 효력이 미치게 하므로 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요가 없이 강제집행이 가능하며, 또한 가처분의 내용을 알리는 게시문을 집행관이 건물 내부에 부착하게 되...
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