본문내용
1. 소비자를 위한 생활법률
1.1. 부동산 임대차
1.1.1. 임대차 계약
임대차는 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물(임대물)을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다. 임차인이 되고자 하는 자는 등기소나 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 토지·건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부상의 소유자가 실제 소유자이고 계약 체결 당사자인지, 저당권이 설정되어 있거나 가압류된 부동산이 아닌지를 확인해야 한다. 또한 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우, 상대방에게 대리권이 있는지를 위임장과 인감증명서를 통해 확인해야 한다.
실제로 임대차 계약서에 들어가야 하는 내용에는 임대인·임차인·중개업자의 이름, 주소, 연락처, 날인, 차임의 액수와 지불 시기, 목적물의 표시, 목적물의 명도 시기, 특약 사항 등이 있다. 임대차계약서에는 이러한 필수적인 내용들이 포함되어야 하며, 당사자 간 합의된 세부적인 내용도 기재되어야 한다. 이를 통해 임대차 계약의 내용과 권리·의무 관계를 명확히 확인할 수 있다.
1.1.2. 주택임대차의 보호
민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 개인주의적 법률사항을 기초로 하여 당사자(세든 사람과 세준 사람) 사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하고 있다. 그러나 현실은 경제적 강자인 집주인의 횡포와 자의에 의하여 경제적 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하여 심각한 사회적 문제를 야기하게 되었다. 이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고 결국 무주택 임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차보호법이 제정되었다.
주택임대차보호법은 주택임대차에 관한 특별법으로서 민법에 대하여 여러 가지 특례를 규정하고 있다. 주택임대차보호법의 적용범위는 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우, 무허가건물이나 준공검사를 필하지 못한 건물, 미등기주택, 주택에 딸린 가게에서 소규모영업 및 공장을 하는 자, 일반 법인이 주택을 임차하는 경우, 외국인 임차인 등에 대해 적용된다. 또한 미등기전세의 경우에도 이 법이 적용된다.
주택임대차보호법은 임차인의 주택임차권에 대한 대항력, 임차주택 양수인의 임대인지위 승계, 임차인의 순위에 의한 우선변제권, 임차권등기명령제도 등을 규정하고 있다. 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 취득하며, 임차주택의 소유권이 양도된 경우에도 양수인은 종전 임대차계약의 권리와 의무를 승계한다. 또한 임차인은 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매절차에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
나아가 주택임대차보호법은 주택임대차계약기간의 2년 보장, 임대인의 차임증액청구권 제한, 일정 범위의 보증금에 대한 최우선변제권 인정 등 임차인 보호를 위한 다양한 내용을 포함하고 있다. 이러한 규정들은 무주택 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여 사회법적 차원에서 임차인을 보호하기 위한 것이다.
또한 주택임대차보호법은 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자에 대한 임차권 승계 규정을 두어, 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에도 그 주택에서 함께 살던 사실혼 배우자가 임차권을 승계할 수 있도록 함으로써 사실혼 관계에 있는 자의 주거생활을 보장하고 있다.
이처럼 주택임대차보호법은 경제적 약자인 주택 임차인의 권리와 이익을 보호하기 위해 제정된 특별법으로, 민법상의 개인주의적 법리를 보완하여 사회법적 관점에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 실질적으로 보장하고자 하는 것이다.
1.1.3. 상가건물임대차보호법의 내용
상가건물임대차보호법은 임차인의 보증금이 일정금액 이하이고, 임차인이 사업자등록을 신청한 자라야 하며, 일시 사용을 위한 임대차가 아닌 경우에 적용된다. 이 법은 임차인에게 대항력, 확정일자부 보증금의 우선변제권, 소액보증금의 우선 특권, 임차권 등기명령, 임대차 기간의 보장, 차임 증액의 제한과 같은 권리를 부여한다.
먼저 대항력의 경우, 상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 확정일자부 보증금의 우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함한 상가 건물의 환가대금에서 후순위 권리자, 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 또한 소액보증금의 경우, 서울특별시는 6,500만 원 이하, 수도권은 5,500만 원 이하, 광역시는 3,800만 원 이하, 그 밖의 지역은 3,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에게 최우선변제권이 인정된다.
임차권 등기명령 제도를 통해 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 임대보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기를 경료할 수 있다. 이로써 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 된다.
한편 임대차 기간의 경우, 상가건물의 임대차 최단 기간은 1년이지만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 또한 임대인은 임차인의 정당한 갱신 요구를 정당한 이유 없이 거절할 수 없으며, 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 청구할 수 있다.
마지막으로 차임 증액의 경우, 임대인은 청구 당시 차임 또는 보증금을 기준으로 9%를 초과하여 증액할 수 없고, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에도 일정 비율을 초과할 수 없다.
1.1.4. 임대한 주택의 수리비용
임대인은 임대 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 따라서 임대한 주택에 파손 또는 장해가 생긴 경우 임대인은 이를 수선할 의무가 있다.
임대인의 수선의무는 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한정되고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 부담한다.
임차인의 실수로 집이 파손된 경우에도 임대인은 이를 수선할 의무가 있다. 다만 이를 이유로 계약을 해지하거나 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 옆집에서 불이 옮겨 붙어 주택이 파손된 경우에도 임대인은 이를 수선할 의무가 있다. 이때 임차인은 임대인에게 수리를 요구할 수 있고, 임대인이 이를 거절하면 임대차 계약을 해지하거나 임대료 일부 지급을 거절할 수 있다.
임대인의 수선의무에 관한 판례는 임대인이 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다고 판단하고 있다. 또한 특약에 의해 수선의무를 면제받거나 임차인의 부담으로 돌린 경우에도 그 특약은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한정되며, 대규모 수선은 여전히 임대인의 수선의무에 해당한다고 보고 있다.
1.1.5. 장기수선 충당금의 부담
아파트나 공동주택을 잘 관리하려면 주기적으로 관리와 보수가 필요하다. 이를 위해 관리 주체는 장기수선계획에 따라 주민들이 조금씩 적립하는 장기수선 충당금을 마련한다. 장기수선 충당금은 당해 공동주택의 공용 부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 이러한 장기수선 충당금은 일반 관리비와는 별도의 통장으로 관리되며, 공동주택 소유자가 부담하게 된다. 따라서 세입자가 따로 약정을 하여 장기수선 충당금을 부담하기로 하지 않은 이상, 장기수선 충당금은 아파트 소유자가 부담해야 한다. 공동주택에 살던 세입자가 이사할 때에는 그동안 적립한 장기수선 충당금을 돌려받을 수 있다.
1.1.6. 주택임대차 계약해지 및 보증금반환 관련 분쟁 해결방법
임대차계약기간이 만료되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 주택을 돌려주어야 하는데, 이는 동시이행의 관계에 있다. 계약기간이 만료되어 임차인이 임대인에게 주택을 인도하더라도 임대인이 새로운 입주자가 들어오기 전에는 보증금을 반환해주지 않는 것이 현재 일반적인 관례이지만, 이는 임대인의 개인적인 사정일 뿐 법적으로 정당한 것은 아니다. 따라서 임차인은 계약기간이 만료된 후 임대인에 대하여 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있으며, 이러한 요구에 대하여 임대인이 임의로 반환해주지 않으면 임차인은 법원에 조정신청이나 소송을 제기하여 조정조서나 판결을 받아 강제집행 절차를 통하여 보증금을 돌려받을 수밖에 없다.
분쟁을 해결하는 제도에는 크게 조정절차와 소송절차가 있다. 조정절차는 조정담당판사 또는 조정위원회가 분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사실을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고 간이·신속하게 해결하는 제도이다. 이에 반하여 소송절차는 분쟁당사자 쌍방이 권리를 주장하고 다툼이 있는 사실관계에 대한 증거를 제출하면 법원이 어느 당사자의 주장이 옳은지를 판단하여 판결로써 분쟁을 강제적으로 해결하는 제도이다.
조정절차에서 조정신청은 피신청인(상대방)의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원에 할 수 있다. 당사자는 합의에 의하여 관할법원을 정할 수도 있다. 조정기일로 지정된 일시와 장소에 당사자 본인이 직접 출석하여야 하며, 다만 조정담당판사의 허가가 있으면 당사자의 친족이나 피용자 등을 보조인으로 동반하거나 대리인으로 출석하게 할 수 있다.
조정이 성립되거나 조정에 갈음하는 결정이 확정되었는데도 상대방이 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 확정판결과 마찬가지로 위 조정 또는 결정을 가지고 강제집행을 할 수 있다. 전세보증금반환소송에서 상환이행판결을 받거나 조정신청을 하여 상환이행의 조정조서가 작성된 경우 임차인은 주택을 비우지 아니하고도 경매를 신청할 수 있다.
소송절차에서 임차인은 조정신청을 하지 않고 곧바로 보증금반환청구소송을 법원에 제기할 수 있다. 소장을 상대방의 주소지, 사무소 또는 영업소의 소재지, 근무지, 분쟁목적물의 소재지 또는 손해발생지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원이나 본인 주소지 법원에 제기할 수 있다. 사실에 대해서는 서증, 증인신문 등을 통하여 입증하여야 한다.
소송 중에 원고가 조정신청을 하거나 담당판사가 직권으로 조정에 회부한 때에는 조정절차에 따라 처리된다. 법원이 심리를 완료한 때에는 변론을 종결하고 판결을 선고한다. 판결에 불복할 경우에는 판결문이 송달된 날로부터 14일 이내 1심법원에 항소할 수 있다. 상대방이 판결내용에 따른 의무를 이행하지 않을 때에는 승소판결을 받은 원고는 법원에 판결확정증명이나 판결정본 송달증명을 받고, 판결에 집행문을 부여받아 강제집행을 실시하여 보증금을 돌려받을 수 있다.
1.2. 부동산 거래
1.2.1. 서론
사람들이 일상생활에서 겪게 되는 다양한 법률적 문제들은 매우 중요하다. 특히 부동산 거래, 금전 거래, 소비자 보호, 의료 문제, 교통사고 등은 현대인들의 생활과 밀접하게 연관되어 있다. 이러한 법률적 이슈들은 개인의 권리와 자유, 사회적 책임, 경제적 안정 등에 큰 영향을 미친다. 따라서 이러한 법률 문제들에 대한 이해와 대처 능력은 현대인의 생활에 있어 필수적이다. 본 보고서에서는 소비자를 위한 생활법률의 주요 내용을 살펴보고, 이를 실제 사례와 연계하여 분석함으로써 현대 사회에서 법률이 가지는 의미와 중요성을 제시하고자 한다. 이를 통해 개인의 권리 보호, 공정한 거래 질서 확립, 사회적 갈등 해결 등에 있어 법률의 역할을 종합적으로 이해할 수 있을 것이다.
1.2.2. 부동산 거래 시 유의사항
부동산을 사고자 하는 자는 등기부등본, 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 도시계획확인원, 토지이용계획 확인원 등을 확인하여 현장을 반드시 확인해야 한다. 등기부등본만을 믿어서는 안 되며, 실제 소유자가 누구인지, 저당권이나 가압류 등의 담보물권이 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 한다.
거래 상대방이 보여주는 등기부등본은 위조되었을 수 있으므로 반드시 원본을 확인해야 하며, 토지거래 허가구역의 토지거래 시에는 토지거래계약허가 등 절차를 밟아야 한다. 또한 농지의 경우 농지취득 자격증명을 발급받아야 한다.
계약금만 주고받은 단계에서는 매매 당사자 중 어느 쪽이든 해약할 수 있으므로 이 점을 유의해야 한다. 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급 시마다 그 직전에 확인해야 하며, 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 한다.
1.2.3. 부동산등기제도
부동산은 위치가 고정되어 있고 일반적으로 재산적 가치가 매우 크다. 따라서 부동산의 소유권을 포함한 부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기관으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기제도이다.
등기부는 누구나 소정 수수료를 납부하고 그 등본을 교부받거나 열람을 할 수 있다. 한 개의 부동산마다 한 개의 등기부가 있으며, 토지와 건물 각각 별도의 등기부를 두고 있다. 따라서 집을 사려면 토지등기부와 건물등기부를 모두 확인해야 한다.
부동산에 관한 권리는 등기하지 아니하면 효력이 생기지 않는다. 즉, 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다. 등기부에는 사실의 등기와 권리의 등기가 구분되어 있으며, 등기의 종류로는 보존등기, 권리변동등기, 기입등기, 경정등기, 변경등기, 말소등기, 회복등기 등이 있다. 등기의 효력은 주등기와 부기등기로 나뉘며, 권리등기의 경우 종국등기와 예비등기로 구분된다.
등기는 원칙적으로 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 의하여 이루어진다. 등기를 신청하려면 신청인 또는 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보와 첨부정보를 제출하여야 한다. 등기부는 점차 전산화되어 대법원 홈페이지를 통해 열람할 수 있다.
1.3. 부동산거래와 관련 법률
1.3.1. 부동산거래 신고제도
부동산매매 시 탈세 등의 목적으로 당사자 사이에 실제 매매가격과 다른 가격으로 계약서를 작성하는 이중계약이 체결되는 경우가 있다. 이러한 이중계약 등 잘못된 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 '부동산 실거래 가격신고 의무제도'를 시행하고 있다.
거래 당사자가 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관해 매매계약을 체결한 경우에는, 부동산 등의 실제 가격 등을 포함하여 거래 사실을 계약 체결일로부터 60일 이내 시·군·구청에 신고해야 한다. 신고 대상에는 토지 또는 건축물, 재건축·재개발 입주권 및 주택분양권 매매도 포함된다.
부동산거래 신고 시에는 시·군·구청으로부터 신고필증을 교부받게 되며, 이때에 매수인은 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 본다. 신고된 가격은 등기부 등본에 기재되며, 모든 부동산에 ...
